設計事務所とは、建築士が他人の求めに応じて報酬を得て設計、積算、見積、監理及び関連業務を行うこと。
個人、法人の違いは設計事務所において重要ではない。建て主の要望を満たす能力の有無が重要である。
①設計
設計とは建て主の要望（プラン、性能、予算他）に基づき最良の図面を作成すること
②積算
積算とは設計図に基づき、工種ごとに必要な資材数、労務数などを求めること
③見積り
見積りとは積算表に資材価格、労務費、業者利益経費を入力し、工事費の総額を求めること
④監理
監理とは建て主の委託を受け、図面、見積書、契約書どおりに工事が行われているかチェックし、不備な工事があれば手直しを業者に求め、従わない時は、これを建て主に報告する業務、及び官庁への報告業務
設計事務所の役割 設計事務所の役割 設計事務所の役割 設計事務所の役割 設計事務所の役割 設計事務所の役割 設計事務所の役割 設計事務所の役割 設計事務所の役割 設計事務所の役割 設計事務所の役割 設計事務所の役割 設計事務所の役割 設計事務所の役割 設計事務所の役割 設計事務所の役割 設計事務所の役割 設計事務所の役割 設計事務所の役割 設計事務所の役割 設計事務所の役割 設計事務所の役割 設計事務所の役割 設計事務所の役割 設計事務所の役割 設計事務所の役割
建て主がまず悩むのは設計と工事をどこに頼むかであろう。設計料などの費用負担は設計の質・内容が同じなら設計事務所、建設会社、ハウスメーカー、どこに依頼しても大差ない。
ただし建設会社、ハウスメーカーにおいては実際の設計費は営業上隠す、もしくは無料との営業トークの会社も存在しているようだが、人が働いて無料と言うことはありえないのであり、このような業者は避けたほうが無難であろう。
設計事務所選びは建て主がどのような住まいづくりをしたいかで決まり、パターンとしては次の４つに分けることができる。
①設計から見積り、工事、監理まで、全て建設会社に任せる（普通に行われている請負契約）
②設計は設計事務所に、工事と監理は建設会社に依頼する
③設計と監理は設計事務所に、工事のみ建設会社に依頼する
④設計と監理は建設会社に依頼し、工事は工種ごとに専門職に直接分離発注する（直営方式）
設計事務所タイプ分け
a．図面（設計）だけしか出来ない設計事務所
b．図面と積算しか出来ない設計事務所
ｃ．図面、積算、見積りが出来る設計事務所
d．図面、積算、見積り、監理が出来る設計事務所
e．図面、積算、見積り、監理が出来て、どのようにすれば同じ品を安く買えるか仕入先や方法、優良専門職まで熟知している設計事務所
①の建て主に向いている設計事務所－－設計事務所は不要、建設会社に全てお任せ コストパフォーマンスは４位
②の建て主に向いている設計事務所－－a、b、c、d、e コストパフォーマンスは３位
③の建て主に向いている設計事務所－－d、e コストパフォーマンスは２位
④の建て主に向いている設計事務所－－e コストパフォーマンスは１位
そっくり同じ家を建てるとすれば④の建て主がなぜ一番安く良い家を入手できるかお分かりであろうか。
④のケースのみ建設会社が介在していないのである。よって建設会社の利益分が不要となる。その分設計事務所の役割は大きくなり、それなりの能力も必要となる。
例え信頼できる知人から紹介された実力のある建築士（設計事務所）でも、先に述べた建て主のパターン①～④と設計事務所タイプａ～ｅが合わねば良い家づくりは期待できない。よって依頼するにも慎重な対応が望まれる。知人との相性は良くても、あなたとは合わない場合もある。
●建て主への対応
建て主に対する対応が適切であるか否かを確認することが重要である
最初の電話対応時に不誠実であったり、横柄であったり、質問に対する対応が悪い場合は避けたほうが無難である。
●設計者のタイプ
建て主の要望に添った提案がされるか否かで建て主に合った設計者がどうかが分かる。
設計者にも二通りあることを知っておく必要がある。
住宅に絞って話をすれば
①住宅は自分（設計者）の作品だ。建て主は素人、プロに任せておけばよいと考える建築士、自分の名を売りたい建築士、建築家、先生と呼ばれたいタイプの人間（芸術家気質、学者気質）
奇抜なデザインを好む建て主、他人と同じは嫌だとの建て主には向いているであろう。
住み心地、使い勝手、居住性に関しては保証の限りではない。
②もう一つのタイプは、住宅は建て主のもの、建て主が快適に暮らせればよいと建て主重視、設計者の個性など出さなくて良いと考える建築士。名前など売れなくて良い、建て主が快適に暮らせて喜んでくれれば良いと考えるタイプの人間（職人気質）
いずれにせよ、建て主の要望と合う設計者に依頼しなければ満足は得られないと言うことだ。
●設計事務所の専門性
設計事務所も医者と同じで業務の特色、専門性があることを知っておく必要がある。
①公共の設計をメインに受注しているところ
②ゼネコンと言われている大手建設会社の下請として仕事をしているところ
③特殊な建物、病院などを専門にしているところ
④マンション・ビルの設計をメインにしているところ、商業施設をメインにしているところ
⑤住宅をメインにしているところ
(5-1)建設会社、ハウスメーカの下請仕事をしているところ
(5-2)建て主の依頼により、建て主と直接設計契約を結び仕事をしているところ
設計事務所もこのように分類することができる。依頼するにも設計事務所の業務内容を事前にチェックする必要があることを知っておくべきである。
設計事務所の選び方 設計事務所の選び方 設計事務所の選び方 設計事務所の選び方 設計事務所の選び方 設計事務所の選び方 設計事務所の選び方 設計事務所の選び方 設計事務所の選び方 設計事務所の選び方 設計事務所の選び方 設計事務所の選び方 設計事務所の選び方 設計事務所の選び方 設計事務所の選び方 設計事務所の選び方 設計事務所の選び方 設計事務所の選び方 設計事務所の選び方 設計事務所の選び方 設計事務所の選び方 設計事務所の選び方 設計事務所の選び方
建設会社が一般的に言う工事費（建設費）の中には、業者利益、マージン、経費、人件費、設計監理費、税金なども含まれている。
設計料は無料と言う建設会社もあるようだが信じないほうが無難である。人が働いて無料という事はあり得ない。設計料という名目はなくても工事費のどこかに割増されて必ず搾取されている。
設計を設計事務所に頼むと設計料が余分にいって損だと思ってしまう建て主もいるようだが、これは誤解である。
現実には設計者が間に入り、競争、相見積りを行ったほうが建て主が直接建設会社に依頼する見積り額より安い場合が多いのだ。
設計事務所、建設会社どちらに依頼しようとも仕事の質、量が同じで人件費や経費が同じだとすれば結果として設計に係る費用は同じになる。
工事費は依頼先、依頼方法により大きな差が出る。
設計費（設計料）は人件費と経費で算出される。確認申請に必要な図面及び積算見積りに必要な図面と詳細積算書、詳細見積書を作成して２５万円～、これを高いと思うか安いと思うかは建て主次第である。
設計料は設計事務所の形態によりマチマチなので一度電話で確かめられることをお薦めする。
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監理と管理、呼び名は同じでも一文字違うだけで持つ意味には大きな違いがある。
監理も設計と同様に、建物の種類、規模に応じて一級建築士、二級建築士、木造建築士などの資格が必要である。
監理を行う者を監理者と呼び、法的に元請建設会社と同様の責任を負わされている。
監理業務とは建て主の代理人として設計図、見積書、契約書どおりに工事が行われているか精査（点検・検査）すること。こうすることで手抜き・欠陥工事の殆どは防げる。国土交通省も監理は請負業者（建設会社）関係者以外の第三者の建築士に依頼することを推奨していることより明らかだ。
管理とは工事がスムーズに進行するよう、現場監督が資材や職人の手配をすること。よって、一般住宅建設において管理者には何の資格も必要とされていない。資格を必要としないと言うことは、あなたの家づくりに関して何の責任もないということだ。管理者は素人の建て主が「今から自分で管理する」と言えばその時点から建て主が管理者なのだ。
監理と管理の違い、分かっていただけたであろうか。よく分からない方は大切なのでもう一度お読み願いたい。
監理 監理者 管理 監理 監理者 管理 監理 監理者 管理 監理 監理者 管理 監理 監理者 管理 監理 監理者 管理 監理 監理者 管理 監理 監理者 管理 監理 監理者 管理 監理 監理者 管理 監理 監理者 管理 監理 監理者 管理 監理 監理者 管理 監理 監理者 管理 監理 監理者 管理 監理 監理者 管理 監理 監理者 管理 監理 監理者 管理 監理 監理者 管理 監理 監理者 管理 監理 監理者 管理 監理 監理者 管理 監理 監理者 管理 監理 監理者 管理 監理 監理者 管理
建て主が家づくりを発注（依頼）する方法は４つに分けられる。
(1)設計と監理を設計事務所に依頼し、工事は建て主が直接専門職に依頼する
(2)設計と監理をを設計事務所に依頼し、工事は建設会社に依頼する
(3)設計は設計事務所に依頼し、監理と工事は建設会社に依頼する
(4)設計も監理も工事も全て建設会社に依頼する
(1)の方法は直営方式と言われる方法である
これでお分かりのようにこの方法は元請建設会社は介在していない。
元請建設業者が介在していないと言うことは元請建設業者の利益が不要となり、その分安くなる。
同じ工事費で建てるなら資材、労務費の割合が大きくなりレベルアップした家を建てられる。
簡単に説明すると、建て主が建設会社と3000万円の請負工事を契約をしたとしよう。建設会社利益率を30％とすれば建て主の家に使われる工事費原価は70%の2100万円、監理から資材仕入、専門職の手配まで建設会社が行う作業の全てを工事原価2100万円の1割、210万円で行ってくれる設計事務所と出会えれば、建設業者3000万円とそっくり同じ家が2310万円で入手できることに。なんとその差690万円。単純計算ではこのようになる。
（2）の方法は、設計監理と工事を分離する方法である。
見積書チェック、契約書チェック、工事の出来不出来の監理まで設計事務所が行うので、建設会社の能力がそれなりでもキチンとした家を入手する事ができる。が、工事費・契約書チェックから工事監理まで第三者の設計事務所に依頼すると言うと、工事を断る建設会社が多いことも事実だ。それは残念な事に建設業界の低レベル化を意味する。逆に考えれば劣悪業者を排除でき、依頼しなくてよかった事になる。
（3）の方法は設計のみ設計事務所に委託する方法である
設計事務所は建て主の要望（プラン、工事費）を取り入れた図面を作成するため建設会社主導の家にはならない。が、監理は建設会社任せのため監理者不在の手抜き・粗悪工事ひいては欠陥住宅が造られることもあり、建て主が被害者になることも。
（4）は一般に請負契約と言われている方法である（建設会社、ハウスメーカー等と結ぶ契約は全てこれに当たる）
工事の良し悪しも、手抜き・欠陥の有無も、検査全て建設会社任せ。第三者のチェック機能も働かない。全て建設会社に都合よく事が運ばれる。適正価格か、工事費に相応しい家かも分からない。建て主が被害者になる場合が多い。トラブル生じ、裁判になるケースが多いのもこのタイプを選択した建て主と業者が多い。
後日トラブルが生じ裁判沙汰になるのは(3)(4)のパターンが多いのが現実だ。
これは管理機能が働いていない事が原因である。検査業務も同じ釜の飯を食っている会社の人間、見る目がなくなって当然だ。建て主が気づかねば見て見ぬ振りをしてしまうことも。
監理者不在で仕上がってしまう住宅が多い事も事実。欠陥工事が生まれる大きな原因の一つである。
いずれにせよ、依頼先、依頼方法の選択は建て主の責任によって行われるべきであり、被害者になり後悔するも、大金を失っても全て自己責任なのだ。
第三者監理 第三者監理 第三者監理 第三者監理 第三者監理 第三者監理 第三者監理 第三者監理 第三者監理 第三者監理 第三者監理 第三者監理 第三者監理 第三者監理 第三者監理 第三者監理 第三者監理 第三者監理 第三者監理 第三者監理 第三者監理 第三者監理 第三者監理 第三者監理 第三者監理 第三者監理 第三者監理 第三者監理 第三者監理 第三者監理 第三者監理 第三者監理 第三者監理 第三者監理 第三者監理 第三者監理 第三者監理 第三者監理 第三者監理 第三者監理
建築物を建築する場合に三者が共通して守るべき法律、遵守しなければならない法律として建築基準法、同施行令、国土交通省告示、都道府県条例などがあり、違反すれば罰せられる。
法律には上下関係があり、建築関係の法律より民法が優先される。これは建築基準法上適法として建築確認が受理され工事に着手しても、民法で近隣の者より不服を申し出られた場合、民法に違反しておれば負けると言う事になる。
建て主は設計者、監理者、施工者に対し、法に違反する恐れのある行為は要求できない。設計者、監理者、施工者はこれを断ると共に理由を説明する義務もない。
・建て主の責任
法に違反する事を要求しない
・設計者の責任
法を遵守した設計図書を作成する
・監理者の責任
設計図、見積書、契約書に基づき工事がなされているか、法に従って工事がなされているか監理精査する
・建設会社（施工者）の責任
設計図、見積書、契約書どおりに工事を行う。法に基づき工事を行う
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一般に建て主が行う契約には設計監理委託契約と工事請負契約の二つがある。
・工事請負契約とは一般的に建設会社、ハウスメーカー等と建て主の間で交わされる契約の事である。
契約書には建て主と相手との約束事、権利、義務が明記される。（なかには紙切れ一枚で済ますお粗末な契約書もあるので注意が必要）
契約は約束事。問題のある行為でなければトラブルが発生する事はまずない。
特に建て主に言えることだが、一生一度の大事業を行うにもかかわらず、法律の一つも勉強せず、建設会社に全て任せてしまうことにある。
それをよいことに建て主を平気で欺く業者が多いことも事実なのだ。建て主が少し勉強する事でトラブルの99%は防ぐ事ができ、被害者にならずに済む。
・設計監理委託契約
建て主と設計事務所との間で交わす契約の事である。これをすることで監理と工事（施工）を分けることでチェック機能が働くのである。
当然、それなりの能力を有する設計事務所で無ければできないが。
設計と監理の依頼を受けた設計事務所は建て主の要望に沿った図面を作成し、工事を請負う建設会社との見積りチェック、契約、工事監理、それに基づく建設会社との交渉の全ても行ってもらえる。
どこまで行ってくれるかは依頼先設計事務所を決める前に電話で尋ねるのが良いだろう。
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本当のローコスト住宅とは単に安い家でなく、経済効果・コストパフォーマンスに優れ、ライフタイムコストの少ない家のことなのだが、安く造る家、安い家をローコスト住宅と思っている建て主が多いので、ここでは安く造る家をローコスト住宅として説明する。
(1)初期投資
ローコスト住宅を初期投資額の少ない住宅と限定しての説明
建設費の節減効果の程は設計段階でどの程度コスト削減の工夫が出来たかで決まると言ってよい。
工事に着手してからコスト削減を求めてもグレードを下げる、手抜きを誘発するなどのリスクが増すだけで建て主にプラスにはならない。なにより建て主が節約意識を持つ事が大切である。予算がないにもかかわらず、あれもこれもと設計者に要求し、プロなのだから何とかしろと言われても無理なものは無理なのだ。本当に必要なもの以外は設計者に任せるくらいのほうが安くて良い家ができる可能性が大きい。
建設会社の中にはローコストをセールストークにしているところもあるが、単に安物住宅をローコスト住宅と呼んでいる事例も少なからず存在する。後々トラブルにならないためにも、なぜローコストなのか、何をローコスト化しているのかの説明を納得できるまで求めなければ、本当に良いローコスト住宅は入手できないであろう。
(2)住宅計画
プランの段階でローコスト化は決まる。建て主の要望を損なわない範囲でコストアップの要因になりそうな箇所を取り除き、プランに経済的合理化性、ローコスト性が備わるようにする。具体的に言えば、間取り・外観の簡素化、水廻りの集約などがあげられる。基本条件は一定の水準を維持しながらグレードを上げたり下げたり省略したりしながら希望の家を目指し工事費の削減を図るのがベストである。
住宅の基本条件である安全性、耐久性、居住性は一定水準を保持することを最低条件とし、資材の仕入方法、工事発注の方法、人件費の削減などでローコスト化を計る。
数十年に渡ってメンテナンスしなくてよい、耐久性のある資材を多く選択する事で将来のコスト削減も図れる。
(3)ローコスト住宅の最低基準
ローコスト化とは標準住宅に比べてどの程度価格を下げる事ができるか、建て主が満足できるか、目標はそこにある。
一定の機能、耐久性、安全性、居住性を維持し、いかにコスト削減を実現するかがローコスト住宅の原則である。
ローコスト住宅設計も独立した技術、ノウハウがあり、意外と奥が深いのだ。ローコスト住宅の価格限界点は一般住宅と性能は同じで価格は10～15％減程度と見たほうがよいであろう。
現実的には10％減を目指してプランを作っていけばよいのではないか。
(4)依頼先
ハウスメーカーとは住宅を中心にした建設販売を業務としている事業者であり、建設業者というよりは不動産業に近い。セキスイ、大和ハウスを筆頭にアパート、マンション建設が主業務に近い。規模では全国展開している大企業から、地方の中小企業まで多数なので名前くらいは知っている業者の事である。
ハウスメーカーは生産（建設）でなく住宅小売業なので宣伝、TVコマーシャルに多額な費用が必要となり、建設会社、工務店より流通、販売マージン分高くなるのでハウスメーカーにローコスト化を期待するのは無理である。
本当の意味でのローコスト住宅を造れるのはモデルハウス、営業マンも必要としない形態で通年仕事がある建設会社であることは、モデルハウス、営業経費が不要なことでお分かりいただけるであろう。
最良の方法は直営方式で建てること（建築士に全てを依頼する）。この方法だと建設会社の利益分もローコスト化が可能となるが、設計監理、積算、見積り、同じ品ならどこよりも安く仕入れるルート、技術力のある専門職を手配できる設計事務所でなければならない。
(5)モデルハウス
建て主が建設会社を選択するには広告の他にモデルハウスの存在があるであろう。モデルハウスは実際の住宅が実在するのだから実に分かりやすい。モデルハウスを訪れたときまず注意する事は自分が建てて生活する住まいとは違うことを自覚しておく事だ。
モデルハウスが60～70坪で、あなたの建てる家が40坪であれば、面積の違いだけでなく外観も内容もかなり違うものになる。
設備もグレードの高い品を展示してあるので割り引いて見たほうがよい。モデルハウスは住むためでなく宣伝用に造られていることを理解しておかなければならない。
モデルハウス償却費、維持費、案内嬢、あなたの元へ訪問してくる営業マンの経費、会うこともない役員の賞与や経費、宣伝広告費も全て建て主のあなたが払うのである。
ローコスト住宅を考えている建て主にこのような業者は合わない。このような業者にローコスト住宅は造れない。
(6)工事の信頼性
一般住宅と同じグレードでローコスト化を計るとすれば工事の依頼先に疑問が生じる。
宣伝広告、ＴＶコマーシャルで知名度があっても、工事の信頼性という面では同じである。大手だから大丈夫などとの先入観は持たないほうがよい。
工事の信頼性を望むなら設計監理と工事（建設会社）の依頼先を別々にする事だ。
監理を建設会社と関係のない別の建築士（設計事務所）に依頼する事を快く思わない業者は工事の信頼性という事柄においては疑問があると言える。
工事の信頼性を望むなら今のところ直営方式（５．(1)、８．(4)）がベストであろう。
(7)契約時の注意点
請負契約締結時に注意する事に工事代金の問題があげられる。これはハウスメーカー、地元の工務店、建設会社と契約を結ぶ場合も同様である。契約金、着手金、上棟金、中間金などと名目をつけて金を取ろうとするが、名目の如何に係らず１円も払わなくてよい。完成引渡を受けるその日そのときまで１円も払わなくてよい、これが法律なのだ。
実例として契約金数百万円払ったが依頼先（建設会社）の都合、不手際が原因で契約破棄になっても全額は戻ってこないなどよくある話である。
契約前と契約後では業者の態度に変化がみられ、それがクレームの原因になることも少なくない。
契約までは親切に対応してくれたが契約後は不誠実になり建て主の要望を十分に聞かなくなるばかりか契約額以外の工事費を追加請求してくる、よく聞くトラブルだ。
これらトラブルも手抜き工事も、完成引渡を受けるそのときまで法を遵守し１円も払わなければ全て解決することだ。
直営方式で行う場合は全て後払い。よってこのようなトラブルが発生する余地がないのである。
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見積書は設計者が作成した設計図に基づき作られる。設計図は建て主の要望や建設条件が盛り込まれている。見積書は当然これらを反映したものでなければならない。金額については依頼時の予算以下でなければいけない。そうでないと予算オーバーになってしまう。
設計積算見積りを設計事務所に、工事を建設会社に依頼する場合は問題ない。全てを建設会社任せにすると、ここに不正が発生する要素が生まれる。
殆どの建設会社、特にハウスメーカーと呼ばれている業者、営業マンを抱えている業者がよく用いる手法だが、昨今はこの手法を用いている工務店も多い、建て主に渡すのは間取図と外観図と概算見積書のみ。これで契約を要求する業者は避けたほうが無難である。なにせ法律を犯しても平気な業者だ。トラブル生じ裁判になるのもこのような業者が多いことも納得できる。
なぜトラブルになるか。法律を犯すからに他ならない。法律を守ればトラブルの99％は防ぐことができる。
法律を平気で犯す業者、トラブル発生しても平気、建て主を被害者にし苦しめても平気。
全てを建設会社任せにせず、設計積算見積りを設計事務所に依頼すればトラブルの殆どは回避できる。
又、不当な工事を追加請求されることもない。建設会社は自社が不利になる事は説明しない。建て主が見積りや契約に関しての法律を知らなければ被害者になってもやむ終えない。自己責任だ。
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多くの建て主にとって住宅を建てることは一生一度の大事業であろう。一種の財産形成、財産作りである。この財産を作るのに宣伝だけで判断して依頼する人はいないと思いたい。多くのモデルハウスと多くの営業マンを雇い多くの営業経費を費やしている業者は要注意。建て主としては直接住宅に関係しない役員、営業マンの給与、マージンまで負担するのは納得できないところである。営業マンが日参して値引き、サービスを連発する業者も避けたほうが無難だ。信用がない証拠でもある。
宣伝広告費と営業マージンだけで工事費の10％以上も消費されている会社もある。
良い家づくりとは逆行している。良い家づくりの基本は関係のないムダな経費・費用は使わない、払わない、搾取されない、使わなくとも同じ家を建てれる方法、システムで造ることだ。
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宣伝広告費、パンフレット、モデルハウス償却費、中には六本木ヒルズに居を構える社長の家賃300万円／月まで建て主が払っている。規模が大きくなればなるほど経費は増大していく。本社社屋の家賃、又は減価償却費、顔を見ることもない役員の給与、専用車購入費維持費など、家づくりと関係のない経費の全てを建て主の貴方が負担している。大手ハウスメーカーの粗利益が50％なのもうなずける。
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建て主と工事業者の間で何らかの行き違いでトラブルが生じることも少なくない。建て主の知らない間に手抜き・粗悪工事が行われる事も意外と多い。職人は神経を配って仕事をしていてもどこかしら見落とし勘違いが発生する事もある。結果的には建て主が不利益を被る。問題であれば積極的に是正させるべきなのだが、建築知識の乏しい建て主が業者と交渉しても建て主が不利な結果になる場合が多いのも事実である。交渉は代理人の建築士を立てて行うのが安全である。元請建設会社と関係のない建築士（設計事務所)に監理を依頼しなければならない重大要素の一つにこの問題がある。
(1)見積り
殆どの建設会社は法を犯した見積書で価格を表示している。見積もりについての法律も知らない・知識もない建て主は、誤魔化されている事、騙されている事さえ気付かない。工事者(建設会社)と関係のない設計事務所に監理を依頼することで、法を犯してまで建て主を欺く見積書をチェックしてもらえる。第三者の監理をつけると一言言えば誤魔化し見積書は作ってこないであろう。それでも法を犯した見積書を作成してくる劣悪業者もいるかもしれないが、素人の建て主に騙しのプロが作成した誤魔化しは見抜けない。
(2)契約
建設業者有利に作り変えた契約書で請負契約を締結している場合が非常に多いのが事実であろう。
建て主は請負契約書など今まで一度も見たことがない。それをよい事に建設業者は遣り放題なのが現実である。
契約書も監理者（設計事務所）にチェックしてもらう事で建て主不利な契約を結ばずに済む。監理者が建設会社の人間ではダメな理由の一つである。
どのような不利な契約でも締結すれば有効。これを騙されたとひっくり返すのは裁判をするより他にない。
多数の費用と労力を必要とする。これらを避けるためにも監理者にチェックしてもらう事が重要なのである。
(3)工事（施工）
素人の建て主に工事の良し悪しが分かりますか。見積書、契約書どおり、法律に従って正しく施工されているか分かりますか。
殆どの建て主は分かっていません。分かるはずがないのです。チェックできるだけの能力もなければ、チェックの基になる法律に従った正しい見積書さえ貰ってない。
監理者が建設会社の人間なら尚のこと。その上正しい施工方法、手抜き工事、欠陥工事の事前説明も受けていないのだから分かるはずがない。
これらも建設会社と無関係の設計事務所へ監理を依頼することで解消できる。
(4)工事費（お金）
設計事務所へ監理を依頼すればお金（工事費）の管理もしてもらえる。払わなくてもよいお金、被害者にならないための支払方法などもアドバイスしてもらえるであろう。
トラブルが発生する原因、建て主が被害者となって泣く原因も全てここから始まっている。
ここをキチンとすれば、手抜き、粗悪工事、欠陥工事も防ぐ事ができ、建て主が被害者になることもないのだ。
99％の建て主は騙され大切な工事費(お金)を搾取されている、殆どの建て主はだまされ搾取されていることにも気付いていない。トラブルになって初めて気付いても手遅れ。トラブルで裁判になっている建て主の全てが騙され搾取されているのが現実だ。
これらのように建て主の気付かない事、言いにくい事、分からない事全て設計事務所（監理者）が行ってくれるのだ。監理者は建て主の分身、重要な役目を負ってくれるのだ。
建設会社（請負業者)の身内、従業員であってはダメな事、理解できたであろうか。
国土交通省も監理は建設業者と関係のない第三者の建築士(設計事務所)へ依頼するよう推奨している重要性、分かっていただけたであろうか。
建て主は国土交通省がなぜ推奨するかを考えねばならない。手抜き、欠陥のない、工事費に相応しい家を入手するには工事(施工)と監理(検査)を分ける他ないと言っているのである。
分離発注 家づくりネットワーク方式 分離発注 家づくりネットワーク方式 分離発注 家づくりネットワーク方式 分離発注 家づくりネットワーク方式 分離発注 家づくりネットワーク方式 分離発注 家づくりネットワーク方式 分離発注 家づくりネットワーク方式 分離発注 家づくりネットワーク方式 分離発注 家づくりネットワーク方式 分離発注 家づくりネットワーク方式 分離発注 家づくりネットワーク方式 分離発注 家づくりネットワーク方式 分離発注 家づくりネットワーク方式 分離発注 家づくりネットワーク方式 分離発注 家づくりネットワーク方式
これまで設計事務所の役割については詳しく述べてきたので理解していただけた事だろう。ここでは建設会社の選び方について説明しよう。
選び方といっても万人に分かる方法となるため、気を悪くした建設会社の方々におかれましてはご容赦願います。
○次の業者は建て主を欺いている業者だ、法律を犯している業者だ
(1)工事金額を示すときに構造図（間取図、外観図ではない）を渡さない業者
(2)仮契約を要求する業者、申込金を要求する業者
(3)一式見積り、坪幾ら見積もり（例えば基本価格28万×工事面積40坪=1120万円）業者
(4)工種（基礎工事、木材、大工手間、屋根工事、水道工事、電気工事他多数）ごとに資材費、労務費、経費（業者利益）を明らかにした見積書を提出しない業者
(5)契約前段階にも係らずオプション、追加工事、付帯工事などの項目がある業者
(6)法律の説明なく、契約金、着手金、上棟金、中間金など、名目を付けて金を要求する業者
○次の業者は約束を守らない、建て主を被害者にする要素が大きい業者だ
(1)第三者の監理者（設計事務所)をつけることを嫌う業者、自社の監理者を勧める業者、監理者の話、説明をしない業者
(2)契約までに建築のプロ（工事責任者、設計担当者）と合わせない業者
(3)工種ごとに資材費、労務費、経費（利益）を明らかにした見積書を渡さない業者
(4)当社仕様などと初めから仕様と価格が決まっている業者（(3)を提出する業者は除く）
(5)設計事務所が作成した積算書に価格を入れ競い合う本当の相見積りを嫌う業者、参加しない業者
(6)契約日の数日前に契約書を持参しチェックを促さない業者
(7)坪当り幾ら、概算見積りで契約を求める業者
(8)宣伝広告価格で入居即生活が出来ない業者
(9)値引き、特別価格で受注を取ろうとする業者
法律を平気で犯す業者（建設会社）、建て主を被害者にする可能性が高いと思われる業者タイプを列挙した。建て主におかれては、これらに注意し業者を選べばまず被害者となり泣く事はないであろう。家づくりの主役は建て主のあなたなのだ。被害者になるもならないも全て自己責任だ。
○信頼できる業者（建設会社）
信頼できる業者とは前記と逆な業者といえる。
(1)工種ごとに資材費、労務費、経費（利益）が明らかになる法律に基づいた見積書を提示するときに併せて、積算、見積りの元になる図面（構造図も含めて）の全てを提示、渡す業者
(2)建て主の要望（プラン、工事費）を満たす業者、業者プラン、資材を押付けない業者
(3)自社が勧める家の長所と短所、他の工法の長所と短所、欠陥工事に関しても全て説明する業者
(4)契約を急かさない、契約日の数日前には契約書を持参しチェックを促す業者
(5)請負契約の場合、工事費は完成引渡のそのときまで要求しない業者、法に則り先銭は頂かないと言う業者
(6)建て主が依頼する第三者の監理者を歓迎する業者
(7)値引き、特値、特価営業をしない業者（見積り額が正しければ値引きは出来ない、値引きすれば赤字、繰り返せば倒産）
※これらを満たす業者と工事請負契約を結べば、良い家を入手する事ができることだろう。
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建設会社と請負契約を結び、設計から監理、工事まで全て任せる建て主にとっては重要な説明である。
建設会社にも信頼できる業者から、そうでない業者までさまざま。いずれにしても工事費が正当か否かの確認をすることが重要となる。それも契約書にサインするまでにである。
第三者の設計事務所に監理を委託する建て主の場合は監理者がチェックしてくれるが、個々の事情で第三者の監理者を付けない建て主はせめて工事費、価格、チェックくらいは設計事務所に依頼すべきだ。幾らかの費用が発生してもそれ以上に工事費が安くなれば依頼した値打ちはあるというものだ。
全て建設会社に任せておけば安心だ、資金も潤沢にある、後々トラブルが発生しても全て自己責任として受け止める、心の広い建て主にとっては、要らぬお世話かもしれないが。
利用する場合は設計事務所に電話をし、工事費、価格、チェックを行ってもらえるか、行ってもらえるなら費用は如何ほどか、前もって尋ねることだ。
設計事務所と一口に言っても業務内容により、積算、見積りを行っていない設計事務所も、また、諸々の事情により行えない設計事務所も存在する。よって事前連絡（電話）し尋ねる事をお勧めする。
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諸々の事情で第三者監理を委託せず、建設会社に家づくりの全てを任せた建て主、又、建売住宅を購入する買主においては、代金を払う前に完成検査を設計事務所に依頼することは、後に被害者となり泣かない為にも重要だ。果物を買いに行き品定めもせずに買う主婦はいないだろう。傷はないか腐っているところはないか品定めをして買っているはずだ。家もこれと同じである。残念なことに家となると工事ミス、手抜き、欠陥工事などの瑕疵はないか品定めもせず金を払う人が多い。工事内容をチェックすることは素人には無理な事は承知している。だから検査に長けた設計事務所に立会い検査をしてもらう事をお薦めする。
住宅検査も工事費チェックと同様に、業務内容、諸々の事情により行っていない設計事務所も存在する。よって事前連絡（電話）し尋ねるとよいだろう。
業者によっては先に金を貰ってしまえば、何とかかんとか理由をつけて手直し工事を引き延ばしたり、行わなかったりする業者も存在する。
是正工事完了し再検査に合格するまで１円も払わなければ金欲しさに直ぐに手直し、是正工事を行うはずである。建て主の知恵の一つだ。
トラブルが発生する原因の多くは払わなくてもよい代金を先に払ってしまう事にある。
建て主が法を犯したのだから自業自得ともいえるが。
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建設会社の家づくりでよく耳にするのは「図面がなくて家が完成するまでの内容がよく分からない」「見積りがあいまいで不明点が多い」「工事費が適正か不安」などということです。
このような工事の不透明さはこれから家を建てる方にとって大きな不安要素になるでしょう。
こういった不透明さをなくし、建て主との信頼関係を築くのは設計事務所の役割です。
以下の表で設計事務所と建設会社の家づくりの違いを説明します。両者の違いを把握し家づくりのヒントにしていただければと思います。
| 設計事務所 | 建設会社 | |
| 依頼に至るまで | ・知人の紹介によるケースが多い ・事務所の特徴、情報が得にくい ・閉鎖的なイメージのため訪問しにくい ・広告、宣伝に費用を掛けていないため費用は安め |
・モデルハウス営業、訪問営業が主体 ・気軽に訪問できる ・多額の広告宣伝費を費やしているため費用は高め |
| 設計者 | 設計者を選べる | 設計者を選べない |
| 設計内容 | ・建て主の要望、土地形状、環境を考慮した設計ができる ・設計の自由度が高い ・綿密な打ち合わせが行われる |
・企画の中から選ぶ ・制約が多く自由度は低い ・業者主導で運ばれる |
| 施工者 | ・各専門職に分離発注 ・各専門職が直接施工する |
・建て主が建設業者を探し請負契約を締結する ・建設会社の下請、孫請業者が施工する |
| 監理業務 | ・設計事務所が第三者の立場で監理 ・監理者は建て主と監理委託契約を結ぶ |
・建設会社の人間が監理する。監理者不在の場合も ・監理者は会社の人間、会社より給与を貰う |
| 工事費 | ・直接工事費＋監理費 （直接工事費＝各専門職に払うお金） |
・建設会社が幾ら利益を取っているか不明 ・直接工事費に幾ら使ってくれているか不明 |
| 監理費 及び 業者粗利益 |
・監理費（直接工事費の10％～13％） ・直接工事費2100万円なら、監理費210万～273万円 |
・業者利益（契約金額の25％～50％） ・契約金額3000万円、粗利益30％なら直接工事費は2100万円 |
| 総額 | ・2310万円～2373万円 | ・契約金額の3000万円 |
| ↑同じ材料を使い、そっくり同じ家を建てたとして、この差↑ | ||
計算どおりに事が運ばないとしても1割は安くなることでしょう。
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直営とは建設会社と一般に行っているような請負契約を結ぶのでなく、工種ごとに専門職（大工、左官、電気、水道、瓦、外壁など）に直接工事を依頼する方法である。
これは建て主と専門職との直接契約となり、ここに建設会社は介在しない。このように工種ごとに分けて工事を発注する方法を分離発注と言う。
建て主と専門職との直接契約は煩わしいと思われる建て主も入るだろうがそれは誤解である。
専門職との契約は全て監理者である設計事務所が建て主に代わり行う。
直営、分離発注方式においては個々の専門職が元請業者となり、10年瑕疵保証、民事上の保証責任を負う。
言うまでもなく監理者も住まい全般の監理責任を負う。建て主は各専門職と監理者の二重の保証を得る事になる。
コストパフォーマンスに優れた直営、分離発注方式は理解できたであろうか。
建設会社が介在しない分、建設会社の利益が不要となり、その分安く建てることができる。
請負契約で建設会社が2000万円で建てる家とそっくり同じ家が幾らで建てられるか考えてみよう。
仮に建設会社の利益率を30％として求める。
建設会社利益が30％であれば建物に使われるお金は残りの70％である。2000万円の70％は1400万円、これが工事原価（資材費、労務費）となる。あなたの家に使われる工事費である。
設計事務所が監理費込みで専門職の手配、資材の仕入まで全てを工事原価の10％で行ってくれれば1540万円で建てることができる。
工事費の総額は工事原価1400万円と監理費140万円を合わせた1540万円となる。
単純計算だが建設会社の2000万円の家とそっくり同じ家が1540万円で建てられるのだ。
計算どおりに運ばないとしても、第三者監理の優良住宅がはるかにやすく建てられる事は確かである。
直営、分離発注方式はそれなりの能力を有する設計事務所であれば行える。
設計事務所へ直接電話し、監理から専門職の手配、資材仕入までを工事原価の何％で行ってくれるか尋ねてみることだ。
価値観を共有できる設計事務所と出会えればコストパフォーマンスに優れた素晴らしい住宅を手に入れることができるであろう。
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住宅の工事費を施工会社側から見れば、大工さん、左官屋さん、電気屋さん、水道屋さん、建材店、木材店などの各下請業者に支払う直接工事費・人件費と、施工会社側の経費・利益の間接工事費に分けられます。
|
工事費の内訳（参考） |
| 工事費2000万円の場合 直接工事費1400万円+間接工事費600万円前後 |
一般的な建設会社、工務店の直接工事費の割合が70％、間接工事費の割合が30％と言われています。これにより推察すれば上記のように振り分けられます。
見積書には「諸経費5％」とか「サービス」などと書かれているものもある。実際には不可能な数字です。見積書の上で書かれても実際には施工不能ですからどこかで経費を浮かせる必要が出てきます。その的になるのが建て主の大切な直接工事費なのです。施工ランクを下げる、使用材料をダウンするといったような理不尽な事も時として行われます。
そこで重要なのが工事監理になるのです。施工側と関係のない、利害関係のない監理者の存在は建て主には大きなプラスになりますが、施工会社には何のメリットもありません。
全ての建設会社、工務店は直接工事の全てを下請に出します。下請に渡す施工費、材料費などは建て主に提示されている価格とは全て違います。建設会社により間接経費の割合は違いますが、ハウスメーカーにせよ、建設会社にせよ、工務店にせよ、下請に渡すお金は大差ありません。行き着くところはなぜか皆同じになります。
諸経費（間接費）30％～の詳細は営業経費（モデルハウス、宣伝、人件費）、設計費、現場監督費、経営を維持するための利益などです。
建て主は、少しでも多くのお金を直接工事費に使ってもらうにはどうすればよいか考えるのが家づくりの第一歩です。
・詳細の分からない建売住宅を買う
・営業、監理、設計、施工を全て一社で行う建設会社に依頼する
・設計監理と施工を切り離し、直接専門職に依頼する（建設会社を省く）直営方式(原価公開オープン価格の家づくり）で建てる
上記三択で建て主の生活、住み心地、投資金額まで変わってくるのです。
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１９．１ 住宅会社の施工体制を知る
欠陥住宅を生み出す要因の一つに住宅会社の施工体制がある。それは「丸投げ」である。中には営業だけを熱心に行い、契約した後は工事の全てを別の会社に任せっきりにする住宅会社も存在する。これは法律違反にあたる。例えばあなたがマイホームを建てることになったとすればどこに頼みますか？ 工務店などに知り合いがいない限り、名の通った「△△ホーム」や「××ホーム」といった大手ハウスメーカーに依頼する方も多いだろう。ところが実際にあなたの家を施工するのは「△△ホーム」や「××ホーム」でなく下請の工務店、再下請（孫請）した専門職、職人さん達なのだ。つまり契約した住宅会社と実際に工事を行う職人、大工さん等が異なるのだ。このため施工者に責任意識が生じにくく、実際に工事を行う職人によって完成する家の質が変わってしまう怖さがある。
このような施工能力のないブローカー的住宅業者が存在しているのだ。他社との熾烈な競争の末、値引きして受注したあなたの家から利益を得る為に、下請業者に流す工事費を叩く下請いじめが発生する。実際に工事を行う専門職には、あなたが払ったお金の半分しか渡らないという事もありうる。家づくりにかける熱意が半減してしまう原因である。直接工事を行う専門職の顔が見える家づくりが重要である。
１９．２ 構造見学会を知る
構造見学会は工事中の現場を見ることができる機会、ぜひとも参加し確認したいものだ。
でも素人のあなたに構造の良し悪しが分かるであろうが、住宅会社の説明を鵜呑みにし、素晴らしい家だと勝手に勘違いし納得する。集成材の柱・梁、当社はこのような大きな材を使っていますとの営業トークで丈夫な家だと納得すれば大変な事に。
成24cmの集成材より、成18cmで成24ｃｍのよりも丈夫な集成材が有ることを知っているユーザーはまずいない。
構造見学会に参加するのなら集成材の種類、ランク、強度差くらいは質問することだ。
構造見学会、もう一度考えてみよう。
何を見学できる？基礎コンクリートの表面と柱、梁だけ。
何が分かる？柱、梁の寸法だけ。
質問事項の大切さを理解していただけたであろうか。
１９．３ 住宅会社の人々の役割を知る
あなたの家づくりにおいて欠陥住宅を作らないために重要な役割を持つ人間が三人いることを知っておこう。
・一人目はあなたの家を設計する設計士
驚かれるかもしれないが、建築士の資格を持たない人間を家づくりに参加させている住宅会社も存在する。
設計士と言って、建築士の資格を有していないにも係らず実際に実務を行わせていることもある。彼らのレベルが低いことで構造的に大きな問題が生じ欠陥住宅になることもある。又、間取り、デザインを優先した為に、構造的にギリギリの不安定な建物でも建築許可が下りてしまう。最終的に誰が責任を負うか確認することが重要だ。
・二人目はあなたの家の全てを取り仕切る現場監督
実際の工事に対して目を配り、工事をスムーズに進行するように専門職の手配をするのが主な業務だ。彼らの指示で職人は動く。良い監督ほど職人はよく言うことを聞く。厳密に言えば監督は何の資格も必要ない。しかし最終的に責任を持ってくれる人を確認しておくことは重要だ。
・三人目は監理者
設計図書通りに工事がなされているか確認し監理する重要な役割を担っているのが監理者である。
あなたの家づくりに関し、全責任を負っているところが、何の責任も負わない現場監督と大きく違うところであり、よって家を建てるときに必要な確認申請書にその名が記載される。それほど重要な役割を負っているにも係らず実際には一度もあなたの家を見ることもない監理者も中にはいる。そのような業務形態の住宅会社もある。監理者が業務サイドの人間でなく、あなたが良しとして依頼する建築士に依頼しなければならない理由もここにある。このことは国土交通省が冊子にし公示しているくらい重要なのだ。
１９．４ 職人を知る
都合が付けば現場へ足を運び、職人と仲良くする事も欠陥住宅を防ぐポイントの一つである。
直接顔を見て冗談の一つも言えるようになれば職人も手抜きは出来なくなる。
あなたの家を直接作っているのは住宅会社でなく、現場で汗水流し仕事をしている職人なのだ。
住宅会社を介在せず、専門職、職人に直接依頼すれば、受けた仕事に関する全責任は専門職、職人にある。よって手抜きは出来なくなる。この方法を直営方式という。
住宅会社に依頼するときに交わす契約を請負契約という。この場合、あなたの家を本当に作っている専門職、職人は下請、孫請となり、あなたの家に関して何の責任も負わなくてよい事になる。
住宅会社がピンハネをし厳しい予算で押付ける。にも係らず一所懸命に仕事をしているのは職人としてのプライドがあるからに過ぎない。
職人を大切にしなければならない理由は分かっていただけたであろうか。家は職人が造っているのだ。
欠陥住宅 欠陥工事 欠陥住宅 欠陥工事 欠陥住宅 欠陥工事 欠陥住宅 欠陥工事 欠陥住宅 欠陥工事 欠陥住宅 欠陥工事 欠陥住宅 欠陥工事 欠陥住宅 欠陥工事 欠陥住宅 欠陥工事 欠陥住宅 欠陥工事 欠陥住宅 欠陥工事 欠陥住宅 欠陥工事 欠陥住宅 欠陥工事 欠陥住宅 欠陥工事 欠陥住宅 欠陥工事 欠陥住宅 欠陥工事 欠陥住宅 欠陥工事 欠陥住宅 欠陥工事 欠陥住宅 欠陥工事 欠陥住宅 欠陥工事 欠陥住宅 欠陥工事 欠陥住宅 欠陥工事 欠陥住宅 欠陥工事 欠陥住宅 欠陥工事
○建て主が主役（家づくりネットワーク方式）の場合
１．原価と経費を建て主に明確に提示する
２．建て主に代わって適正価格を交渉し、コストを下げる
３．見積り額より工事額が下がった場合は建て主に返金する
４．専門職に発注する金額は建て主にも明確である
５．専門職と建て主との直接契約（ハウスメーカー、建設会社による中間搾取がない）
○一般請負契約の場合
・本当の住宅価格が分からない
・２極化する住宅取得スタイル
個性的なこだわりの住宅か、プラン化されたメーカー住宅かの２極化が進んでいる。
どちらを選ぶにせよ「本当の住宅価格がどうなっているか分からない」との不安がある。感じませんか？
・ローコスト住宅
ローコストを売りにしているメーカーの住宅は見えない部分を安くして、見える部分に費用を廻す。
又、人件費を抑えるために手間を省く。宣伝広告、営業力で受注するメーカーはそれに係る費用を捻出しなければならない。
これらは契約書を見ても見積書を見ても、誤魔化し、分からなくされている。
・注文建築
注文建築は家族の夢をかなえるため手間を掛ける。そして実際に手間がかかる。
人件費、工事内容が建売住宅や言葉だけのローコスト住宅とは全く違うのだ。
しかし下請、孫請（専門職）に渡るお金はローコスト住宅と変わらないのだ。
・坪単価
建て主の夢を具体的に設計することからスタートする注文住宅は、建て主により外観も大きさも内容もまったく違う。従って平均の坪単価などはない。
坪単価は見積り終了後に初めて求められる結果なのだ。当初より坪単価が決まっている注文住宅はありえない。
・見積りの基礎知識
建築に必要な費用は設計費、監理費と資材費、労務費だけである。
見積りは工種別で表記されていなければならない。そうすることで知人や近所の専門職に価格を照会することもできる。
・見積書は大切、重要、必要
見積書とは使用材の種類、数量、価格を明らかにしたもの。定価のある品は何割引で購入できるのか分かるもの。
住宅の細部まで詳しく分かるものでなければならない。トラブル生じた場合はトラブルを解消する証拠となる重要なものなのだ。
にも係らず、見積書を概算や坪単価で表記する業者が多い。
・一式見積書、概算見積書
何の根拠もない見積書、ドンブリ勘定、何の意味もない見積書の事である。
・建設業は重層構造
建て主→元請建設会社→下請→専門工事店と仕事が流れていく。あなたが現場で目にする専門業者は孫請さん。
気づいた事があってもあなたに話してくれない。孫請は下請より、下請は元請より仕事を貰っているのだから。
専門職はあなたが元請に幾ら払っているかも知らない。実際に工事を行っている専門職（孫請）とあなたとの距離は遠いのだ。
・下請、孫請は泣いている
ハウスメーカーやローコスト住宅を売りにしているメーカーは下請、専門職（孫請）を泣かせる事によって大幅な利益を得ている。
下請、孫請は見えないところに手間は掛けられなくなる。少なくとも「丁寧につくろう」との発想が生まれるわけがない。
・標準仕様
設計から始める注文住宅には本来標準仕様などは無い。高くなるのも安くなるのも全て建て主のあなたが決める事。
見積りは信頼関係を築く上で重要な役割がある。予算を工夫して有効に使い、一つ一つ納得した上で仕様を決めればよいのである。
標準仕様などと業者が勝手に決めている事自体が間違っているのだ。標準仕様は業者にとって都合のよい仕様、利益が取れる仕様なのだ。
・発注額（本当の工事費）は企業秘密
下請への発注額、下請より専門職（孫請）への発注額は、建て主であるあなたには絶対に知られたくない企業秘密。
あなたが契約した見積りとは別の見積り（実行予算）があるのだ。元請はこれをベースにより安い金額で発注し利益を得ている。
あなたが新築した夢のマイホームが本当に幾らだったのかはブラックボックス。払ったお金の半分しか使われていない場合もある。
○あなたにも作れる住宅見積書
あなたにとって分かりにくい住宅見積りの弊害をなくせば、あなたにも見積書は簡単に作れる。
納得して家づくりを楽しむためにも見積書作りに参加する事だ。
家づくりネットワーク方式は原価公開、隠し事が何もないので自由に参加できる。
○一般請負契約と家づくりネットワーク方式との工事費に関する大きな違い
一般請負契約ではブラックボックス、本当の住宅価格は分からない。
家づくりネットワーク方式は原価公開、住宅価格は白日の下に。
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○目的
家づくりを依頼する相手は建売を買う以外に大きく分けて、ハウスメーカー、工務店、そして設計事務所の３つがある。
それぞれメリット、デメリットもあり、相性もある。よって建て主にあったパートナーを見つけることが重要だ。
ハウスメーカー、工務店、設計事務所のメリット、デメリットも一般論であり、当てはまらない場合もあるので御容赦願いたい。
○それぞれの特徴比較
１．ハウスメーカー
手間、時間をかけずにある一定水準の家は手に入れられる。車、家電と同じように家は買うものとのユーザーに向いている。
メーカー名はブランドだとのユーザーには向いている。施工は全て下請、孫請業者である。
２．工務店
設計施工の一貫システム。予算に合わせた家づくりが行える。良い業者からそうでない業者まで幅が広い。
３．設計事務所
デザイン、工法、価格など家づくりにこだわりを持っているユーザーに向いている。選定が難しい。
| ハウスメーカー | 工務店 | 設計事務所（建て主が主役、家づくりネットワーク方式） | |
| 設計料 | 価格に含まれている場合が多い 別途でも低い |
工事費に含まれる事が多い | 設計費として必要 確認申請用設計図書及び積算書で25万円～ |
| 設計打ち合わせ | 営業マンが窓口 | 会社の設計者、営業マン | 建築士 |
| 要望への対応 | 標準プランが基本 | ある程度は建て主の要望も取り入れられる | 建て主の要望をかなえる努力をする |
| 施工者 | 孫請 | 下請 | 建て主が依頼する専門職（設計事務所が手配） |
| 工期 | 短い | 比較的短い | ある程度は必要 |
| 敷地条件 | 制約あり | ある程度は条件にあわせる | 条件にあわせる |
| 監理 | 会社の人間 | 会社の人間 | 建て主の依頼を受けた建築士が監理 |
| 工事費 | 割高 他社と比較が出来ない 法律に従った見積書が出てこない |
他社と比較しにくい 法律に従った見積書が出ない場合が多い |
比較できる 見積りに参加できる 法律に従った見積書が提示される |
○設計監理費
一般的に工事費の８％～１５％と言われ高いと思われがちだ。請負業者によっては極端に安かったり、中には無料というところも。
こうした業者も設計士を雇用している以上無料に出来るわけはなく、工事費に上乗せされているか、手抜きをされるかのいずれかである。
同じ内容の設計、監理を行うとすれば、いずれの形態であろうとも同じ位の設計、監理費は必要となる。
○監理と施工の分離が原則
建て主の意向に沿って設計し、見積りの当否を確かめ、注文どおりに施工されているか監理するのが建築士法に定められている建築士の役割である。
雇用されている建築士も同じだのだが、実際は会社の利益や意向に反してまで建て主サイドに徹する事はない。このことを原因とするトラブルや欠陥も多く見られる。
欧米では監理と施工はハッキリと分離され、請負会社が監理を一貫して行う事はない。
○設計事務所を使うと損か得か
建て主の価値観によるが、上手に使えば得になる。例えば、設計監理費が増えると思えば損になる。
しかし、建設会社の見積りが適切か否かを査定し、建設会社の見積りより安くなれば得したことになる。
品質面から見れば建設会社は見積り金額より安い品は使えなくなり、劣る仕事は出来なくなり、建設会社の利益は減る。
その分建て主は得したことになる。設計事務所を使わねばこれら手抜きを防ぐ事は難しく、紛争の原因になることもある。
こうなる事に比べれば安心も得られ得になる。
○設計事務所もピンキリ
設計事務所も数多くあり、全てが良い設計事務所とは限らない。悪い設計事務所に依頼するとお金が無駄になるだけでなくトラブルの原因にもなる。
住宅を依頼するのに向いているかどうかが重要であり、人数の多い少ないは関係ない。
これは監理という業務が多人数でよってたかってやる仕事に向いていないからである。
○設計事務所の選び方
知り合いがいればよいのだが、どうやって気に入った設計者を探すかという事が一番の問題になる。
雑誌などでリストアップして相談してみるもの一つの方法だろう。人には相性がある。時間をかけ納得いくまで話し合う事だ。
又、設計士を紹介する機関もあるので利用する方法もあるだろう。この場合は機関が設計者より工事費の３％程の紹介料取っている事を知っておく事だ。
無料で紹介してくれる機関や雑誌はないと知るべきである。これら機関は紹介業が商売、建て主と設計士を引き合わせることが商売なのだ。
建て主が自分で探せばこれら費用は搾取されずに済むという事だ。
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ハウスメーカー、工務店と建て主が結ぶ契約は全て請負契約。請負契約を結ぶ場合の注意点を説明する。
契約は建て主と業者がともに将来の間違いやトラブルの発生を防止する為に取り交わされる約束事である。
契約というといかにも文書の取り交わしが必要そうだが、文書がなくてもお互いの合意があれば成立する。
ただし口約束だけでは言った言わないの争いになる可能性がある。それをなくす為に契約書という文書が必要になってくるのだ。
だから合意の証である契約書は細心の注意を払ってチェックしなければならない。
契約書にサイン、捺印するという事は家を建てる前の単なる行事ではなく、望みの家を建てる為の必要不可欠な行為なのだ。
普通の人が経験する契約はマンションなどの賃貸契約、生命保険、自動車保険、クレジットの契約くらいであろう。
これらは内容がハッキリ分かっており、取引慣行に大差はないが、住宅造りとなると一つとして同じ条件のものはない。それだけ特殊な契約なのだ。
又、住宅請負契約はこれら契約の中で消費者保護が一番遅れている。つまり悪質業者と契約を交わした場合被害を被る可能性が高いという事だ。
そんな悪質業者はめったに居ないと思うだろうが、業者も千差万別、電気製品や自動車などの一般工業製品の常識が通じない世界と知っておかねばならない。
これを参考に本当に信頼に足りる業者がチェックポイントを説明する。
○契約時のチェックポイント
必要書類
設計図（平面図、立面図、断面図、各階構造図、仕上表、構造計画書、設備断面図）
詳細見積書（工種別に資材費、労務費、業者利益が明らかにされているもの）
契約書、約款
契約までにこれら全てを提出してもらい確認しなければならない。確認するだけの知識がなければ第三者の専門家にチェックしてもらうべきだ。
これら書類が全て揃わないうちに契約を迫る業者は避けたほうが無難であろう。
書類が揃ったとしても坪単価による概算であったり、○○工事一式いくらの概算見積りしか出さない業者も避けたほうが無難である。
○支払い時期は建て主が決める
工事の契約は双務的契約である。家を建てていただくのでもなければ、建てさせてやるのでもない。
建て主が要求する住宅を完成させ引き渡す対価としてお金を払うのだ。よって請負契約の場合は完成引渡を受けるその日そのときまで一円も払わなくてよい。
この条件で契約を結ばねばならない。契約金、着手金、上棟金、中間金などと名目を付けて金銭を要求する業者は避けたほうが無難である。
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家づくり、住まいづくりの常識を建て主のあなたは知らない。知らないから騙される。このまま騙されますか？
騙されれば２割損をし、騙されなければ２割得をする。表面的差は４割。あなたはどちらを選ぶ。
この実態はあなたには分からない。だからあなたの代理人である設計事務所、建築士が必要なのだ。
建設会社を信じて、営業マンを信じて、全てを任せてしまうと、殆どの場合完成後に裏切られる結果となってあなたを苦しめる。
この時点ではすでに遅すぎる。建設会社の言い分は、「図面に書かれていない」「見積りに入っていない」「契約に含まれていない」と必ず言い返してくる。
建て主サイドに立つ設計事務所（建築士）が介在しない場合、あなたはこれら言葉に納得するしかない。
結果、追加工事代金として数百万円もの大金を払わなければならなくなる。
これらはかねてより悪しき習慣として行われてきた。建て主も当たり前として見過ごしてきた。これら悪しき常識を見直す家づくりが「家づくりネットワーク方式」である。
家づくりネットワーク方式は請負契約ではブラックボックスの中に隠される工事費の全てを明らかにし、少しででも安く、質が高く、かつ財産的価値の高い家を提供する家づくりの方法である。
これは新築に限らず、増改築、リフォームにも同じ事が言える。
大切な事は、あなたが払うお金が「どこにどれだけ使われるか」をきちんと確認する事だ。それがあなたの納得なのだ。
工事費の全てがあなたのお金なのだから、あなたの住宅に全て使いたいのが本音だろうが、殆どの場合、このお金の半分近くが元請会社であるハウスメーカーや建設会社の運営費に使われる。
これらは見積書の中に隠し、あなたに分からなくされている。これがハウスメーカー、建設会社、工務店が行う家づくりである。
あなたはこの実体を知らない。知らされていない。これらを全てオープンにするのが「家づくりネットワーク方式」である。
家づくりネットワーク方式での住まいづくりは、それなりの能力のある設計事務所、建築士なら誰でも行える。一度尋ねてみる事だ。
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●坪単価とは、建てる家の工事費を坪数で割った金額である。当初、建設会社は計画中の坪単価を推定してあなたに伝えるが、その意味はあなたの想いとは異なる。
坪単価はその中にどのような工事を含んでいるかによって違うのである。
１．本体工事費だけ。業者によって本体工事費に含まれない範囲は異なる
２．設備を含むが照明器具は含まない。設備は含むが給排水工事は含まない。設備は含むが配線工事は含まない
３．１．２．は含むが外部給排水工事、外部電気工事は含まない
４．１．～３．は含むが仮設工事は含まない
５．１．～４．は含むが諸経費は含まない
などなど、建設会社は好き勝手に何を含み何を含まないかで表示する。よって同じ家でも工事額は異なり、何がなんだか分からない。
上記１．だけを含む建設会社を安いと思い契約すれば、２．～５．まで含めれば割高になった。よく聞く話だ。
●坪数も業者によりいろいろな考え方がある。
１．確認申請の延べ床面積を使う
２．１．に吹抜けの面積を加える
３．２．にロフトの面積を加える
４．３．にバルコニーの面積を加える
５．４．にバルコニー下、玄関・勝手口ポーチ面積を加える
などなど、建設会社により全て異なる。工事費を上記１．の坪数で割れば坪単価は高くなり、５．の坪数で割れば安くなる。
このように工事額と工事内容と坪数の計算内容が把握できていなければ、あなたが坪単価を見て分かったと思っても実際には何も知らされていないのだ。
設計事務所（建築士）を間に入れば、あなたが知りたい坪単価は設計事務所が提示してくれる。
建設会社があなたの気を引くために提示した安い坪単価に引かれてそこに決め・・・・後に「あれもこれも坪単価に入っていませんでしたので追加です」と言われたらどうしますか。
それを知らずに、知らされずに契約したとしても、業界のルールとしてそれらの追加を認め払わない限り、トラブルになる。
●坪単価は予算を立てるときに使うと共に家のランクを表す。計画初期の考え方は次の通り
１．坪単価に坪数を掛けて予算を決める
２．予算を坪数で割り坪単価を決める
３．予算を坪単価で割り坪数を決める
最終段階ではっきりした工事費から坪単価を減らすか、坪数を減らすかを選択すればよい。
●チラシ価格に惑わされるな
チラシにすごく安い家を見つけたなどで決めれば大怪我のもと。チラシにつられて進めて行っても「あれもこれも入ってなかった」ということで別途工事。
そのときは断る事が出来ず契約。さらに完了時、それまで気付かなかった高額の追加工事を請求され万事休すである。
そして「どのユーザーもこのような家づくりをしています。△△ハウス、××ホームも同じです」との話に「建て主は皆、ああ、そうなんだ」と簡単に納得する。
同時期、同地域で同ランクの家を建てるなら、どの建設会社でも大差ない。横並びのはずだ。
差がつくのは、建設会社の努力の差、どれだけ無駄を省けたかである。が、建設会社の請負契約の場合は全て会社の利益となる。
本当に安くてよい家を入手したければ設計事務所で「家づくりネットワーク方式」で建てることだ。
建設会社と話をするときは、相手に背を向け顔だけ前に向けて、いつでも逃げれるようにしておくことだ。
そうでなければ断るタイミングを失い、契約してしまう。シマッタと思っても後の祭りだ。
設計事務所が行う家づくり、原価公開「家づくりネットワーク方式」と一般請負契約を図示しておく
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いい意味でのローコスト住宅は努力を惜しまない建て主でなければ手に入れることは出来ません。
宣伝広告、営業力で受注する建設会社、ハウスメーカーでは建てれない。まずこれを理解しておかねばならない。
ローコスト住宅とは
最低限の希望条件を満たした住宅。そして国産材、自然素材を基本とした健康で快適な生活を営む事が出来る品質の高い住宅のことである。
単に安いだけの家ではローコスト住宅とは呼ばない。安くて当然、単なる安物の住宅だ。宣伝価２５万、契約価格は４０万以上の業者も。
この家はローコスト住宅ではないことを理解できない建て主は、価値のある本当のローコスト住宅を手に入れられないだろう。
ローコストで住宅を完成させようとすれば、最小限の材料で建てることが大前提であるが、資材を落としてはいけないところ、ケチってはいけないところ、潤沢に使わなければいけないところがある。
ここを省けば住宅ローンより短命な住宅となり、結果、割高な住宅となる。
このようにローコスト住宅を建てようとすれば、建て主にもそれなりの努力が必要である。
・規模、広さ→３０坪、３LDKを目安としよう。坪単価３５万円なら１０５０万円で可能となる
・かたち →単純な箱型、総２階建てを基本としよう。内外ともシンプルな方が安くなる。安くなった分ケチってはいけないところに潤沢に使える
・構造 →木造の在来工法がいいだろう。国産の木材を直接買い付け強固な構造の家に。これで地震にも万全だ
・土地 →最低２５坪、総額７５０万円を目安としよう。そうすれば土地+建物で１８００万円。家賃で土地と家が手に入る
ローコスト住宅における注意点
ローコスト住宅と言ってもいいことばかりではない。依頼先を間違えれば被害者になる。
例えば
１．技術力のない会社が多い。よって粗悪な工事になる傾向がある
２．下請業者に渡る予算が厳しくなり低レベルな下請業者になる。よって低レベルな家になる
３．低レベルな職人が工事を行う事により完成後の手直しが多くなる。が、手直しに来なくなる
４．施工と監理が一体の業者が多い。よって手抜き欠陥に目をつぶる傾向がある
５．先銭を要求する(請負契約の場合、引渡を受けるそのときまで１円も払う必要はない。これが法律だ）
これら不安を払拭できる家づくりの方法が設計事務所による建て主と専門職の直接契約、「家づくりネットワーク方式」なのだ。
ローコスト住宅のつくりかた
資材費はどの業者であろうと大差ない。後はどこを省きローコスト化を計るかである。
１２００万円の住宅を建てた建設会社の粗利を２５％とすれば工事原価は９００万円、業者粗利益は３００万円。
工事原価をローコスト化すれば低級、粗悪な家になる。よってローコスト化できるのは業者粗利益だけなのだ。
工事原価の１０％で、専門職の手配から監理まで行ってくれる設計事務所、家づくりネットワーク方式が行える設計事務所を見つけることができれば、１２００万円の家が１０００万円で建てられる。
ローコスト住宅の基本は住宅レベルを下げることなく如何にしてムダな経費を省くかである。
これは建て主の貴方が努力する以外方法はない。
このような方法で素晴らしいローコスト住宅を手に入れた建て主があなたの友人、知人の中にいれば問題はないが、そうでない場合が多い。
あなたの努力でいい設計事務所を見つけることができれば、素晴らしいローコスト住宅を手に入れられる事だろう。
この方法でしか本当のローコスト住宅を手に入れる方法はない。ごまかしででも多くの利益を取ってやろうとしているのがハウスメーカー、建設会社、工務店なのだ。言い方は悪いがこれが会社経営なのだ。
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あなたは本当の見積りと概算見積りの違いを知っているであろうか。知らなければトラブルが起き被害者になることだろう。
本当の見積りと概算見積り、どこが違うのか。何れの業者と契約するにせよ見積りをしてから契約する事に変わりはない。
しかしその精度はまるっきり違う。本当の見積りは数十ページになるが概算見積りは数ページだ。
｢あなたが希望する家はこれだけになります」と本当の見積りでなく、「あたなの家はだいたいこれくらいの金額になります」との概算見積りで契約する人を専門家は理解できない。
このような人がトラブルになり被害者になる。当然である。
契約後追加が発生する。でもすでに契約しているからOKするしかない。これは着工前の追加であり、着工後にまた追加が発生するが、これもOKするしかない。
このような概算見積りで契約して、あなたの予算は大丈夫であろうか。
なぜそうなるか
あなたが法律を知らないからだ。法律には見積書はどのように作成しなければならないかが詳しく示されている。
なぜ法律に定められているか、答は簡単である。それだけ重要、大切なものであるからだ。
なぜ概算見積りで契約するか
それは本当の見積りを知らないからだ。住宅の工事費は積み上げ方式が本来であるにもかかわらず、建設会社は法律を犯してまで坪幾ら、一式幾らの概算見積りを作る。
あなたは見積書とはどのようなものかも知らない。見たこともないにもかかわらず、それを見積書だと信じてしまうからだ。
もともと概算見積りには詳しい事は記されていない。追加といわれれば認めるしかない。「それは当初より含まれていません」と言われれば認めるしかない。
あなたは、「全て契約に含まれています。追加はありません」と言ってくれるようひたすら祈るしかない。
あなたが犯している間違い
業者との打ち合わせ→プラン作成（間取図、外観図、仕上表）→概算見積り→契約。あなたはこの工程に疑問を持たなかった。
正しい勧め方は概算見積りの後に構造図、それに準じた詳細見積書が作成されなければならない。この詳細見積書が本当の見積書なのだ。
本当の見積書には工種ごとに資材費、労務費、業者利益が記されていなければならない。法律にはそう定められている。
概算見積りで契約するという事は、「要求されただけ後で幾らでも払います」と暗黙の合意をしたのと同じことになるのだ。
どのように防ぐか
あなたに本当の見積書と概算見積書を見抜くだけの知識がない。見抜けても本当の見積書が正確か、誤魔化されていないかを判断する知識がなければ、それなりの能力のある専門家にチェックしてもらうべきだ。そのために設計事務所が存在しているとも言えるのだ。
知り合いにそれなりの能力を有する設計事務所の知人があればその人に。そうでない人は設計事務所に手当たり次第に電話してみる事だ。そうすればチェックしてくれる設計事務所が見つかるだろう。
一生一度の大事業を行うのだ。それくらいの努力はするべきである。そうでなければ被害者になっても仕方ない。
設計事務所が行う、「家づくりネットワーク方式」で作成されるのは、細部まで明らかになる法に基いて作成された本当の見積書、詳細見積書である。
これがあれば専門職の知人がいれば見せてチェックすることもできる。その専門職に依頼することも出来る。
本当の見積書 概算見積書 本当の見積書 概算見積書 本当の見積書 概算見積書 本当の見積書 概算見積書 本当の見積書 概算見積書 本当の見積書 概算見積書 本当の見積書 概算見積書 本当の見積書 概算見積書 本当の見積書 概算見積書 本当の見積書 概算見積書 本当の見積書 概算見積書 本当の見積書 概算見積書 本当の見積書 概算見積書 本当の見積書 概算見積書 本当の見積書 概算見積書 本当の見積書 概算見積書 本当の見積書 概算見積書 本当の見積書 概算見積書
殆どの建て主にとっては見たこともない契約書、しかも建設会社が「契約しましょう。サイン、捺印お願いします」と持ってくるそのときに、始めて見るのが現実であろう。
又、契約書も市販のものを使う会社、自社でアレンジした物を使用する会社など、内容も様々。
そして、「契約の前に契約書を見せてください、チェックしたいので」とも言えない、言う勇気もない建て主。
しかし契約とは自分と相手の権利義務をハッキリさせる唯一のものである。相手のことは気にせず、勇気を出して要求する事だ。
そしてあなたも建設会社も納得できる契約を締結しなければならない。
殆どの建て主が知らない事を付け加えておこう。請負契約書は建て主が用意し、建設会社にサイン、捺印を求めてもよいのだ。
そのときになって慌てないように、工事請負契約について勉強しておかねばならない。チェックポイントは３つ。
チェック１ 間取り、外観図、仕上表だけでなく構造図、設備図も全て揃っているか
最も多いトラブルは、「契約した後でも変更は自由です」との甘いささやきに負けてサインしてしまい、考えていた家と違う家ができてしまう。高額な工事費を払って低級な家を建てられる。契約書にサインすれば後は建設会社の思うがまま。契約書は必ず構造図まで添付させなければならない。「構造図は契約をした後で」などとほざく建設会社とはサヨナラすることだ。
チェック２ 法に則った詳細見積書は付いているか（工事ごとに資材費、労務費、業者粗利益が明らかにされているもの）
間取りも外観も設備も使用材も全て決まらねば工事費は求められない。概算見積り、坪幾ら見積もり、一式見積りは全て曖昧見積り。法律で定まられた見積り様式を逸脱している。法を犯した見積書もどきなのだ。法に基づいた見積書が添付されていなければ後は業者の思うがまま。サインしたが最後、追加・変更工事で大金をむしり取られる。法を無視した曖昧な見積書での契約は絶対にしてはいけない。「契約後でなければ詳細見積書は渡せない」などとほざく建設会社とはサヨナラすることだ。法を平気で犯す業者だ。
チェック３ 支払条件は本当に大丈夫か
建設会社の倒産、工事中のトラブルが後を絶たない。過分な支払い、前払いは自分の身を危うくするだけだ。建設会社が作ってくる契約書には、契約金、着手金、上棟金、中間金などと名目を付け先銭を要求されている場合が殆どだ。取引は同時履行が原則。物を買う、引渡してもらうから対価、工事費を払うのだ。マーケットでリンゴを買う。持って帰るから代金を払う。家の場合はどうであろうか。完成引渡のその日その時まで建物は渡してもらっていないのだ。とすれば工事代金も引渡してもらうその日その時に払えばよい。これが法律だ。どうしても先払いをするときは、確かな保証人、担保を取る、これも法律だ。
支払いの条件をどうするかは、自分の身を守る武器となる。それによって工事中に倒産があっても、工事中にトラブルが生じても、犠牲を最小限にできる。法律の説明もなく、契約書に契約金などと名目を付け先銭を取ろうとしている建設会社の契約書にはサイン、捺印しないことだ。当然のように先銭を要求する建設会社とはサヨナラすることだ。あなたを欺いている業者なのだから。
※これら、建て主に「不利な契約を結ばされていないか」「工事価格は適正か」「見積書に間違いはないか」などをチェックするもの設計事務所の業務の一つだ。
建て主も契約書にサイン、捺印する前に、よしとする設計事務所へチェック依頼することだ。
そうすることで被害者になる確率は極めて少なくなる。たとえチェック費に５万円払ったとしても５０万円安くなれば得したといえる。
建て主に不利な条項を見つけてくれ、正しい契約を結ぶことができれば得したといえる。劣悪業者に依頼しなくて済めば、被害者にならずに済めば、これも得したといえる。
設計事務所は建て主の味方、気軽に利用しなければ損である。
早速電話で調べチェックしてもらえるか尋ねる事だ。
全ての設計事務所がチェック能力があるとは言えない。後はあなたの努力次第。家を建てるという大事業、少しくらいの努力はすべきである。被害者にならないためにも。
工事請負契約書 工事請負契約書 工事請負契約書 工事請負契約書 工事請負契約書 工事請負契約書 工事請負契約書 工事請負契約書 工事請負契約書 工事請負契約書 工事請負契約書 工事請負契約書 工事請負契約書 工事請負契約書 工事請負契約書 工事請負契約書 工事請負契約書 工事請負契約書 工事請負契約書 工事請負契約書 工事請負契約書 工事請負契約書 工事請負契約書 工事請負契約書 工事請負契約書 工事請負契約書 工事請負契約書 工事請負契約書 工事請負契約書 工事請負契約書
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