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徳島で徳島県で1000万円で質の良いローコスト住宅建てる方法はただ一つ

建て主の多くは、価格の安い家をローコスト住宅と考えているようですが、大きな誤りです。

あなたの家づくりは、「ローコスト住宅=価格の安い家」と思った時点で、業者の手の上で踊らされていることになる。

ローコスト住宅とは、単に安い家のことではない。

全ての家がローコスト住宅でなくてはならない。

○何よりも低級で価格の安い資材を使い、誰よりも技術力の劣る日当の安い職人を使い、必要な工事・時間を省いて建てた家は、

ローコスト住宅ではない

単なる安物の家

○本当のローコスト住宅とは、ムダな経費を省き、コストダウンを図った家のこと。

坪当り30万円のローコスト住宅もあれば、

坪当り100万円〜のローコスト住宅もある。

全国全ての家がローコスト住宅でなければいけない理由がここにある。

あなたが目指すべきは、安物の家でなく、本当のローコスト住宅。

○あなたの価値観で不要なものを省く、これがローコスト住宅の基本。

・あなたにとってTVCMは必要ですか。必要ないなら省きましょう。これだけで3%は下がる。

・あなたにとって営業マンは必要ですか。必要ないなら省きましょう。これだけで5%は下がる。

・あなたにとってモデルハウスは必要ですか。必要ないなら省きましょう。これだけで3%は下がる。

・あなたにとって豪華なパンフレットは必要ですか。必要ないなら省きましょう。これだけで1%は下がる。

・あなたにとって、あなたと顔を合わすこともない、あなたの家を見に来ることもない会長、社長、役員は必要ですか。必要ないなら省きましょう。これだけで7%は下がる。

※あなたにとって不要なものを省いた家、これが本当のローコスト住宅。

本当のローコスト住宅は、建物寿命の長い家

安物の家は、建物寿命の短い家

本当のローコスト住宅は、耐震性能が劣化しない家

安物の家は、耐震性能が劣化する家

本当のローコスト住宅は、ランニングコストの少ない家

安物の家は、ランニングコストの多い家

本当のローコスト住宅は、メンテナンスフリーの家

安物の家は、メンテナンスに大金のかかる家

本当のローコスト住宅は、原価公開・オープン価格・隠し事のない家

安物の家は、坪単価・一式見積りの家

○本当のローコスト住宅は、予算のあるなし、多い少ない、高い安いではない。

全ての人に造れるのが本当のローコスト住宅。

ローコスト住宅を造れる業者は、こちらをご覧下さい

 

光洋一級建築士事務所は、家づくりネットワーク方式の家づくりを推奨しています。

家づくりネットワーク方式の詳細は、光洋一級建築士事務所のホームページをご覧下さい。

家づくりネットワーク方式は、建て主が主役の家づくり

家づくりネットワーク方式は、できる限りのムダを省いた家づくり

家づくりネットワーク方式は、原価公開、オープン価格、隠し事のない家づくり

家づくりネットワーク方式の家づくりは、光洋一級建築士事務所でなくとも行える。

あなたの隣の設計事務所でも行える。それなりの能力・知識がある設計事務所であれば。

ただ、家づくりネットワーク方式での家づくりを行える能力・知識のある設計事務所は、全国でも10%程度。

運良く、そんな設計事務所と巡り合えれば、最良の家づくりができるでしょう。

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家づくりネットワーク方式の家づくりの案内です。

光洋一級建築士事務所は、建て主の方々にいい家を安く建てていただくために、家づくりネットワーク方式の家づくりを提唱・実践しています。

家づくりネットワーク方式の家づくりは、原価公開・分離発注・第三者監理の家づくり。

同じ条件で家を建てるなら、一番安く作れるのが家づくりネットワーク方式の家づくり。

同じだけの工事費で建てるなら、一番良い家作れるのが家づくりネットワーク方式の家づくり。

手抜き・欠陥工事を行われる可能性が一番少ないのが、家づくりネットワーク方式の家づくり。

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家づくりネットワーク方式の家づくりは、それなりの知識と能力があれば、どこの設計事務所にでも行えます。

あなたが家を建てようとする地にある設計事務所にでも行える。

家づくりネットワーク方式の家づくり、そのように光洋一級建築士事務所が作り上げています。

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家づくりネットワーク方式の家づくりは、場所と人を選びません。

徳島県で家を建てようとしている人が、東京の設計事務所に家づくりネットワーク方式の家づくりを依頼してもよいのです。その東京の設計事務所が家づくりネットワーク方式の家づくりを行えるなら、徳島県を拠点とする光洋一級建築士事務所に家づくりネットワーク方式の家づくりを依頼したのと同じ結果が得られます。

家づくりネットワーク方式の家づくり、そのように光洋一級建築士事務所が作り上げています。

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家づくりネットワーク方式の家づくりは、分離発注の家づくりです。工務店・ハウスメーカーは介在しません。だから、工務店・ハウスメーカーに彼らの粗利益分を払う必要はない。

そして、ローコスト住宅とは、工務店・ハウスメーカーの粗利益のうちから、建て主の価値観に照らして、払いたくない払わされたくないとする経費・費目をカットした工事費で建てた家のこと。

ですから、完璧なローコスト住宅を作れるのは、家づくりネットワーク方式の家づくりだけ。家づくりネットワーク方式の家づくりには、工務店・ハウスメーカーに払うべき粗利益がもともと存在しないから。

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工務店・ハウスメーカーで坪当たり35万円とされている家、その工務店・ハウスメーカーの粗利益が総工事費の30%だとすれば、

坪単価35万円の内訳は、

家に直接使われるお金=工事原価=工事費の70%=坪当たり24.5万円

工務店・ハウスメーカーの粗利益=工事費の30%=坪当たり10.5万円

工務店・ハウスメーカーで坪当たり35万円とされている家、工務店・ハウスメーカーを介在させない分離発注で建てれば、坪当たり25万円で作れそうです。つまり、40坪の家、1000万円で作れそうです。

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工務店・ハウスメーカーがどれくらいの粗利益を取るか、つまり、あなたが払う工事費の中からどれだけをピンハネするかを検討してみましょう。

粗利益率(ピンハネ率)の最も少ないのは、父ちゃんが建築士で大工棟梁、母ちゃんが事務と雑役をこなしている、父ちゃん母ちゃん経営の工務店です。このタイプの工務店が必要な粗利益は15%です。それだけなければ、父ちゃん母ちゃん経営の小さな工務店でもやっていけません。

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どのような経営形態の工務店・ハウスメーカーがどれだけの粗利益を必要とするか、推定値を列挙しましょう。

(1) 父ちゃん母ちゃん経営の工務店 必要な粗利益15%
(2) ↑の工務店が現場監督を1人雇用すれば 粗利益20%
(3) ↑の工務店が営業マンを1人雇用すれば 粗利益25%
(4) ↑の工務店が住宅展示場を持てば 粗利益30%
(5) ↑の工務店が宣伝広告を行えば 粗利益35%
(6) ↑の工務店が各種グループに加盟すれば 粗利益40%
(7) ↑の規模になれば、間接部門が大きくなり 粗利益45%
(8) ↑の工務店が支店・営業所を持てば 粗利益50%

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「弊社は大量受注・大量仕入れだから安くできるのです」と営業マンが言うのは、嘘であることを証明しましょう。

あなたが、その工務店・ハウスメーカーで見積額2100万円で契約して家を建てるとすると、あなたの2100万円は次のように使われる。

粗利益 700万円
労務費 700万円
資材費 700万円

大量受注・大量仕入れしている工務店・ハウスメーカーが、たとえ父ちゃん母ちゃん経営工務店より、資材を10%安く仕入れできたとしても、その差額は、資材費700万円の10%=70万円。

この工務店が上段の表にある(3)タイプの工務店だとしても、その粗利益は25%。父ちゃん母ちゃん経営工務店の粗利益15%より10%増えているぶんは、2100万円の10%=210万円。(この210万円は、営業マンの報酬と、現場監督の報酬です。)

大量受注・大量仕入れで資材費が10%安くなったとしても(70万円)、経費で工事費総額の10%多くなって210万円の増加。差し引き、140万円の工事費アップというわけです。

ですから、「弊社は大量受注・大量仕入れだから安くできるのです」という営業マンの発言は嘘だということです。

計算例に使ったのは(3)の形態の工務店の粗利益率でしたが、「大量受注・大量仕入れ」するような工務店・ハウスメーカーなら、住宅展示場もあるだろうし、宣伝広告も派手にやっているでしょう。でなければ、大量受注はできないですから。となれば、少なくと(5)の形態の工務店・ハウスメーカーということ。粗利益率35%は必要な工務店でしょう。(1)の工務店との粗利益率の差は20%。額にして420万円。とんでもない工事費額の増加だと思いませんか。

同じ家を作るのなら、(1)の形態の工務店が一番安く作れる。

さらに、もっと安く作れるのが、分離発注での家づくり。

家づくりネットワーク方式の家づくりは、原価公開・分離発注・第三者監理の家づくり。

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同じ家、同じ仕様の家を建てるのなら、資材費と労務費は、どの形態の工務店・ハウスメーカーが担当しても、それほどの差はありません。

工事費総額に大きく影響してくるのは、やはり工務店・ハウスメーカーの粗利益(彼らが必要とする経費・利益)。

工事原価2000万円の家とします。

粗利益30%が必要な工務店が提示する見積り金額は、2000万÷0.7で、2857万円となります。

粗利益40%が必要な工務店・ハウスメーカーが提示する見積り金額は、2000万÷0.6で、3333万円となります。

粗利益50%が必要な工務店・ハウスメーカーが提示する見積り金額は、2000万÷0.5で、4000万円となります。

ローコスト住宅とは、工務店・ハウスメーカーの粗利益のうちから、建て主の価値観に照らして、払いたくない払わされたくないとする経費・費目をカットした工事費で建てた家のこと。

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大切な情報をお伝えします。

40坪1000万円の家、坪単価25万円の家を建てることができるのは、2020年までです。

2020年以降は、そんな安普請の家は作れなくなります。国が、断熱性能に優れた家を作りなさいと、国民に義務化するからです。

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ローコスト住宅とは、工務店・ハウスメーカーの粗利益のうちから、建て主の価値観に照らして、払いたくない払わされたくないとする経費・費目をカットした工事費で建てた家のこと。そして、完璧なローコスト住宅を作れるのは、家づくりネットワーク方式の家づくりだけだということを以下の表で納得してください。

工事費見積り金額に含まれるお金比較1

  工務店・ハウスメーカー 家づくりネットワーク方式の家づくり
営業マン人件費・経費 含まれる ない
モデルハウス・住宅展示場償却費・維持費 含まれる ない
宣伝広告費 含まれる ない

工務店・ハウスメーカーには必要でも家づくりネットワーク方式の家づくりには不要な経費費目の分だけ工事費が安くなる。

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工務店・ハウスメーカーは、家づくりネットワーク方式の家づくりでは必要のない以下の経費・費目が必要となる。

工事費見積り金額に含まれるお金比較2

  工務店・ハウスメーカー 家づくりネットワーク方式の家づくり
現場監督の人件費・経費 含まれる ない
現場監督の車両費 含まれる ない
監理費 含まれる 監理費として見積もりに計上
間接部門の人件費・経費 含まれる ない
間接部門の車両費 含まれる ない

工務店・ハウスメーカーには必要でも家づくりネットワーク方式の家づくりには不要な経費費目の分だけ工事費が安くなる。

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工務店・ハウスメーカーは、家づくりネットワーク方式の家づくりでは必要のない以下の経費・費目が必要となる。

工事費見積り金額に含まれるお金比較3

  工務店・ハウスメーカー 家づくりネットワーク方式の家づくり
ロイヤリティ・上納金 含まれる ない
現場見学会・完成見学会開催経費 含まれる ない
チラシ・パンフレット制作費 含まれる ない

工務店・ハウスメーカーには必要でも家づくりネットワーク方式の家づくりには不要な経費費目の分だけ工事費が安くなる。

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工務店・ハウスメーカーは、家づくりネットワーク方式の家づくりでは必要のない以下の経費・費目が必要となる。

工事費見積り金額に含まれるお金比較4

  工務店・ハウスメーカー 家づくりネットワーク方式の家づくり
経営陣の報酬・経費 含まれる ない
社屋償却費・家賃 含まれる ない
通信費・光熱水費 含まれる ない
福利厚生費 含まれる ない
事務費 含まれる ない

などなど。

工務店・ハウスメーカーには必要でも家づくりネットワーク方式の家づくりには不要な経費費目の分だけ工事費が安くなる。

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ローコスト住宅とは、工務店・ハウスメーカーの粗利益のうちから、建て主の価値観に照らして、払いたくない払わされたくないとする経費・費目をカットした工事費で建てた家のこと。

そして、完璧なローコスト住宅といえるのは、分離発注で建てた家のこと。

分離発注の家づくりを自分で行うのは無理だと思う人は、設計事務所にサポートしてもらいましょう。

分離発注の家づくりを建て主に代わって設計事務所が行う家づくり方法を、家づくりネットワーク方式の家づくりと称します。

光洋一級建築士事務所が、提唱実践しています。

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光洋一級建築士事務所の主な業務

1.個人建て主からの依頼で設計および原価見積書を作成

2.家づくりネットワーク方式の家づくりの実践

3.見積りチェック、見積書チェック

4.本当の相見積りのためのデータ作成(図面と積算書)

5.工事の監理

6.住宅調査、欠陥住宅の調査

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