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日本の住宅価格は何故高い、高いわけ

日本の住宅価格が高いわけ・中間搾取

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日本の住宅価格、建設コストを下げる

注文住宅の価格、工事費を下げる

注文住宅の価格、工事費が下がる家づくり

ソックリ同じ家をどこよりも安く造る方法、教えます

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日本の住宅価格は何故高い、高いわけ

日本の住宅価格が高いわけをご存知ですか。

大工さんなどの日当が高いから?

それは違います。大間違いです。

そのように考えている限り、日本の住宅価格は下がりません。

我が徳島県において大工さんの平均日当は13,500円。

1ヶ月25日働いて、337,500円。

この中から、保険、年金、工具代、車代、燃料代を差し引けば、残りは250,000円。

年収は、300万円。退職金もない。

公務員は月間労働日数は20日。

大工年収を公務員労働日数に直せば、年収は240万円。

一生、給与15万円の新人公務員クラス(建設労働者月収)

一生、給与15万円のままの公務員などいない。

建設労働者はこのような劣悪な条件の下、あなたの家を造っている。

日本の住宅価格は高い。大工さんなどの労働者の日当が高いからだ。」などと言わないで頂きたい。

日本の住宅価格が高いのは、中間搾取が多いから。

積水ハウス、大和ハウス、パナホーム、住友林業などなど     3000万円の家
     ↓ピンハネ(中間搾取)20%                    |
   支店、地方営業所                            |
     ↓ピンハネ(中間搾取)20%                    |
   下請工務店                                |
     ↓ピンハネ(中間搾取)15%                    ↓ 
   あなたの家を直接造っている専門職(大工さんなど)      1632万円

工事原価1632万円の家が、3000万円に跳ね上がる。

中間搾取、ピンハネにメスを入れる家づくりシステムが、家づくりネットワーク方式

家づくりネットワーク方式は、原価公開、オープン価格、隠し事のない家づくり

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日本の住宅価格が高いわけ・中間搾取

ハウスメーカーの中間搾取、中間マージンに関しては「日本の住宅価格は何故高い、高いわけ」で説明しました。

今回は、地域の工務店(建設会社)の住宅価格が高いわけのお話です。

地域工務店(建設会社)の住宅価格が高いわけは、二つ。

その1.業務形態

工務店の業務形態によりコストはアップする。

1)モデルハウスを持つと、モデルハウス償却分高くなる  総額の3〜5%

2)宣伝広告を行うと、宣伝広告費分高くなる   総額の3〜5%

3)営業マンを雇用すると営業マージン分高くなる   総額の5%

4)受注棟数競争に陥ると余分な従業員が増える  総額の3〜5%

1)〜4)の全て(中間マージン、経費)をなくせば、日本の住宅価格は16%〜20%は下がる。

1)〜4)の全て(中間マージン、経費)の全てを省いても、完成した家の質は同じ。

その2.流通コスト

流通経路を整理することで、日本の住宅コストは下がる。

産直市で野菜・魚を買うのと、マーケット・八百屋・魚屋で買うのとどちらが安いか、奥様ならお分かりですね。

どのような品でも、人の手を渡ることを繰り返せば繰り返すほどコストはアップする。

野菜の場合 住宅の場合
小売店 マージン20% 163.3円
  ↑
卸業者 マージン10% 130.7円
  ↑
農協  マージン15% 117.6円
  ↑
農家  野菜100円の出荷品

 

工務店 マージン20% 204.1円
  ↑
小売店 マージン20% 163.3円
  ↑
卸業者 マージン10% 130.7円
  ↑
商社  マージン15% 117.6円
  ↑
メーカー  資材100円の出荷品

住宅資材の場合、建材店から品物に更に工務店が(建設会社)が少なくとも20%のマージンを乗せる。

メーカー出荷額10,000円の品を建て主は、20,410円で買わされることに。

この中間マージンの50%がカットできれば、

メーカー出荷額10,000円の品を建て主は、15,000円で買うことができる。5000円のコストダウン。

日本の住宅価格は業務形態と流通を整理すれば安くなる。

その1.業務形態、その2.流通コストをできるかぎり整理した家づくりが、家づくりネットワーク方式

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日本の住宅価格、住宅コストを下げる

「日本の住宅価格は高すぎる。日本の住宅価格を2/3にする」との謳い文句で急成長したのがタマホーム。

タマホームの平均受注金額は3.3u当り50万円。(玉木社長談)

さらにこの受注金額を面積割で計算するのに、タマホームではタマホーム独自の施工面積が用いられている。

法律では、面積と言えば床面積、延床面積しかありえない。

タマホームが用いる独自の面積は、この法定面積より平均20%ほど広くカウントされている。(タマホームチラシから算定)

受注金額を法定面積割で求めると、3.3u当り60万円。

タマホームの家は、実は坪当り60万円の家となる。

(タマホームの家が坪当り60万円の値打ちがあるか否かは別問題)

最近、「坪当り25.8千円」とのチラシは見かけなくなりましたが、

坪当り25.8千円の家、実は坪当り60万円。

「日本の住宅価格を2/3にする」と謳うタマホーム。

タマホームの想定する日本の平均住宅価格は、坪当り90万円のようです。

坪当り90万円の家。私も一級建築士として35年も働いてきましたが、坪当り90万円の家に携わったことなど一度もありません。

一般庶民の家を造っている、少しでも安くいい家を造ろうとする私共とは無縁の超豪華な家が、タマホームが想定する日本平均的な家なのでしょうか。

そしてその坪当り90万円の家を2/3の坪当り60万円で提供しているのでしょうか。

残念なことに、完成したタマホームの家、専門家が見ても坪当り90万円の超豪華な家には見えないというのが現実でしょう。

さらに、そんなタマホームの家、平均坪単価50万円(法的面積でなら60万円)も払える徳島県民は何%いらっしゃるでしょうか。

家づくりネットワーク方式で造られるのであれば、

タマホームの家、平均坪単価50万円とソックリ同じ家、坪当り40万円もあれば余裕で造れます。

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日本の住宅価格、建設コストを下げる

日本の住宅価格、建設コストを下げるのは簡単。

ハウスメーカー・工務店に家づくりを依頼しなければ、日本の住宅価格、建設コストは下がる。

建て主が自分で資材を調達し、専門職を手配して造れば、住宅価格、建設コストは下がる。

ハウスメーカー・工務店を介在させなければ、ハウスメーカー・工務店の経費・利益分だけ、日本の住宅価格、建設コストは下がる。

ハウスメーカー・工務店の経費・利益分だけ住宅価格、建設コストが下がっても、

住宅の出来栄えは同じ。

日本の住宅価格、建設コストを下げるのは簡単

・家づくりにハウスメーカー・工務店を介在させなければよい

・建て主が自分で資材を調達し、専門職を手配して造ればよい

これを実践すれば、日本の住宅価格、建設コストの30%は下がる。

日本の住宅価格、建設コストは、現状の2/3になる。

残念なことに

素人の建て主が資材を調達し、専門職を手配して家づくりを行うのは無理。

建て主が行なえないところを、建て主の代理人が行う家づくり、これを家づくりネットワーク方式と呼ぶ。

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注文住宅の価格、工事費を下げる

注文住宅の価格、工事費は簡単に下がります。

あなたが「○○○万円負けてくれれば契約する」と言えば簡単に下がります。

中には率先して値引きを申し込むハウスメーカー・工務店もあります。

残念なことに、値引きが得に繋がらないのが家づくり。

・値引き要求されることなど折込済み。あなたは素人、相手はプロ。

・金額が決まってから造るのが注文住宅。想定どおりの利益を確保した残金で造るだけ

ハウスメーカーも工務店も法律を遵守した見積書は作っていない。

法律を遵守した見積りを行えば、値引はできない。

法律を犯す、法律違反を平然と行うハウスメーカー・工務店でなければ値引はできない。

ここから本題

注文住宅、あなたの家の工事費、住宅価格を下げる。

その1.本当の相見積りを行う。法律を遵守した見積り書式で行う。詳しくは、光洋一級建築士事務所のサイトで。

その2.家づくりネットワーク方式で建てる

その1.その2.いずれかの方法を実行すれば、あなたの家の工事費、住宅価格は必ず下がる。

何はともあれ

あなたの家の住宅価格、工事費を下げるのはあなたです。

あなたがどのように考え、どのように行動するかで、あなたの家の住宅価格、工事費は決まる。

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注文住宅の価格、工事費が下がる家づくり

注文住宅、あなたの家の工事費は簡単に下がります。

あなたがどのように考え、どのように行動するかで工事費は決まる。

住宅価格、工事費は、家づくり手法、システムで決まる。

1)

       上納金             ○○○万円
        ↑                 ↑
あなた←→ハウスメーカー        3000万円=価格
        ↓                 ↓
      下請工務店           2000万円
        ↓                 ↓
  −−−−−−−−−−      −−−−−−−−−−
  |   |   |   |      |   |   |   |
専門職  〃   〃   〃        1700万円=工事原価

 

2)

あなた←→地域の工務店        2428万円=価格(粗利益30%として)
        ↓                 ↓
  −−−−−−−−−−      −−−−−−−−−−
  |   |   |   |      |   |   |   |
専門職  〃   〃   〃        1700万円=工事原価

 

3)

あなた←→設計事務所         1921万円=家づくりネットワーク方式、監理費13%として
        ↓                 ↓       (第三者監理の家づくり)
  −−−−−−−−−−      −−−−−−−−−−
  |   |   |   |      |   |   |   |
専門職  〃   〃   〃        1700万円=工事原価

 

どれを選べばよいか分かりませんね。

あなたがどのように考え、どのように行動するかで住宅価格、工事費は決まる。

大切なのは、信頼性、価格と施工の信頼性。第三者監理は家づくりネットワーク方式だけ。

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ソックリ同じ家をどこよりも安く造る方法、教えます

ソックリ同じ家をどこよりも安く造る方法を一級建築士が教えます。

ソックリ同じ家をどこよりも安く造るのは、いたって簡単。

ハウスメーカー・工務店の工事費、価格を分析すればよい。

資材費 労務費 設計費 監理費 営業マージン 宣伝広告費 モデルハウス償却費 下請工務店利益・経費 現場監督給与・経費 事務員給与・経費 社屋家賃・償却費 上納金ロイヤリティ 社長役員給与・経費 利益

あなたの家づくりにおいて必ず必要なものはどれとどれですか。

ソックリ同じ家をどこよりも安く造るには、必ず必要なもの・こと以外は全て省く。

必ず必要でないもの・ことを省いても、家の出来栄えは同じ。

ソックリ同じ家をどこよりも安く造るポイント

家づくりにおいて必ず必要とするもの・こと以外の全てを省くこと

家づくりネットワーク方式は、ソックリ同じ家をどこよりも安く造る追求しています。

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工務店・ハウスメーカーの見積り金額を下げる、コストダウンを図る(1)

工務店・ハウスメーカーが提示する見積書の多くは、大雑把・いい加減に作成された概算見積書。

概算見積書を用いる業者で家づくりをするのなら、第三者の専門家の見積書チェックが必須です。

第三者の専門家に工務店・ハウスメーカーの見積書をチェックしてもらうことで、見積り額のなかから、無駄なコストを省いて、コストダウンが図れる。

ただし、家づくりネットワーク方式の家づくりを実行すれば、そんな回り道をしなくても、必然的にコストダウンは図れてますが。

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工務店・ハウスメーカーの見積り金額を下げる、コストダウンを図る(2)

工務店・ハウスメーカーが提示する見積書の多くは、大雑把・いい加減に作成された概算見積書。

工務店・ハウスメーカーに、法の定める内容を記載した見積り明細書の提出を要求しなさい。

法の定める内容を記載した見積り明細書を提示させれば、不適切な工事費搾取をされなくなり、必然的にコストダウンとなります。

ただ、あなたには、法の定める内容を記載した見積り明細書とはどのようなものか分からない。

そのようなときに頼りになるのが、見積書チェックを行える第三者の専門家。(設計事務所か個人の建築士)

その第三者の専門家なら、一目でその見積書が法の定める内容を記載した見積り明細書かどうか判定してくれる。

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工務店・ハウスメーカーの見積り金額を下げる、コストダウンを図る(3)

コストダウンを図っていい家安く建てたければ、工事原価および工務店・ハウスメーカーの経費・利益が明らかになる本当の相見積り・競争入札を行うことです。これを行うと、必然的にコストダウンとなります。

本当の相見積り・競争入札を行うための資料(詳細設計図と積算表)もまた、見積書チェックを行える第三者の専門家(設計事務所か個人の建築士)に依頼すればよろしいでしょう。

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工務店・ハウスメーカーの見積り金額を下げる、コストダウンを図る(4)

コストダウンを図っていい家安く建てたければ、監理者には、工務店・ハウスメーカーが推薦する者を就かせるのではなく、建て主であるあなたがその工務店・ハウスメーカーとは無関係な第三者の建築士を選んで就かせるべきです。これを第三者監理といいます。

そうすれば、その第三者の監理者が、工務店・ハウスメーカーの見積書をチェックし、見積り金額が妥当かどうか判定してくれる。見積り金額に占める工事原価および工務店・ハウスメーカーの経費・利益も推定してくれる。

工務店・ハウスメーカーの経費・利益をそんなにも払わされたくないと考えるなら、その経費・利益の減額を工務店・ハウスメーカーに要求しましょう。その交渉も第三者の監理者が行ってくれる。こうすることで見積り額がコストダウンできる。

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工務店・ハウスメーカーの見積り金額を下げる、コストダウンを図る(5)

工務店・ハウスメーカーに家づくりを依頼せずに、分離発注の家づくりを行えば、最も安く家づくりができる。

家づくりの方法には二通りある。

1)工務店・ハウスメーカーに家づくりを依頼する

2)工務店・ハウスメーカーに任せず、建て主自身が分離発注の家づくりを行う

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分離発注の家づくりとは、

建て主が家を直接作る20業種にも及ぶ専門工事業者(専門職たち)を選んで、各工事の請負代金を折衝し、工事を発注し、資材も建て主が調達し、工事段階には、各専門工事業者の段取りを管理し、施工状況を監理し、建て主の自己責任で家を完成させること。

分離発注の家づくりは、同じ家を建てるなら、どの方法よりも安く作れる家づくり。

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そして、家づくりネットワーク方式の家づくりとは、

本来建て主が行う分離発注のもろもろを全て、設計事務所が代行する家づくりスタイルのこと。

家づくりネットワーク方式の家づくりは、建て主と、分離発注の家づくりにおける建て主役目を代行する設計事務所と、専門職たちだけで行う家づくり。

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家づくりネットワーク方式の家づくり

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建て主

分離発注(家づくりネットワーク方式の家づくり)
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専門職たち
(元請)
建て主

一括発注
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工務店
(元請)

分離発注
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専門職たち
(下請)
建て主

一括発注
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ハウスメーカー
(元請)
一括発注
−−−−−→
工務店
(下請)
分離発注
−−−−−→
専門職たち
(孫請)

・専門職たちに渡るお金が同額なら最も安く作れるのはどれですか。

・建て主が払う工事費が同額なら最も上質な家作れるのはどれですか。

・同じ家を同じ条件で建てるなら最も安く作れるのはどれですか。

・工務店・ハウスメーカーにピンハネされない家づくりはどれですか。

・あなたの価値観で最もよしとする家づくりはどれですか。

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家づくりネットワーク方式の家づくりの案内です。

光洋一級建築士事務所は、建て主の方々にいい家を安く建てていただくために、家づくりネットワーク方式の家づくりを提唱・実践しています。

家づくりネットワーク方式の家づくりは、原価公開・分離発注・第三者監理の家づくり。

同じ条件で家を建てるなら、一番安く作れるのが家づくりネットワーク方式の家づくり。

同じだけの工事費で建てるなら、一番良い家作れるのが家づくりネットワーク方式の家づくり。

手抜き・欠陥工事を行われる可能性が一番少ないのが、家づくりネットワーク方式の家づくり。

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家づくりネットワーク方式の家づくりは、それなりの知識と能力があれば、どこの設計事務所にでも行えます。

あなたが家を建てようとする地にある設計事務所にでも行える。

家づくりネットワーク方式の家づくり、そのように光洋一級建築士事務所が作り上げています。

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家づくりネットワーク方式の家づくりは、場所と人を選びません。

兵庫県で家を建てようとしている人が、東京の設計事務所に家づくりネットワーク方式の家づくりを依頼してもよいのです。その東京の設計事務所が家づくりネットワーク方式の家づくりを行えるなら、兵庫県を拠点とする光洋一級建築士事務所に家づくりネットワーク方式の家づくりを依頼したのと同じ結果が得られます。

家づくりネットワーク方式の家づくり、そのように光洋一級建築士事務所が作り上げています。

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光洋一級建築士事務所の主な業務

1.個人建て主からの依頼で設計および原価見積書を作成

2.家づくりネットワーク方式の家づくりの実践

3.見積りチェック、見積書チェック

4.本当の相見積りのためのデータ作成(図面と積算書)

5.工事の監理

6.住宅調査、欠陥住宅の調査

光洋一級建築士事務所は、いい家を安く建てたい建て主をサポートしている設計事務所です。

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