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工務店・ハウスメーカーでいい家安く建てる方法、安く建てるコツ・ポイント


注文住宅を建てる、工事費の内訳・成り立ち

理想の家を少しでも安く建てるために

理想の家を安く建てるポイント

注文住宅を安く建てるポイントは分離発注

注文住宅を安く建てる分離発注の原則は原価公開

いい家を安く建てるポイントは施主支給

その家の工事費を直ちに100万円下げる方法を教えます

住宅ローン講座:住宅ローンの上手な借りかた

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注文住宅を建てる、工事費の内訳・成り立ち

注文住宅を建てるにあたり、工事費の内訳・成り立ちを知っておくことは重要です。

工事費、あなたに示される見積り金額には、下記の項目が含まれている。

1.資材費 あなたの家に使われる資材の全て

2.労務費 あなたの家を造る全職人さんの手間賃

3.経費  工務店・建設会社の経費・利益

大きくは、資材費、労務費、経費は、見積りの総額の1/3ずつを占める。

一般工務店の経費は、請負金額の30%。

大手住宅会社になると、その経費は、請負金額の45%〜50%と言われている。

ほとんどの建て主に全く知らされないのがこの、経費の内訳。

あなたが依頼しようとする工務店・住宅会社の経費を考えることが重要です。

2000万円の家を建てる、あなたに示された見積書の諸経費欄を見てください。

諸経費として幾ら計上されていますか。50万円、100万円?

まず、600万円とは計上されていませんね。

でも、実は600万円、工務店・住宅会社の経費として取られています。

600万円〜1000万円、間違いなく取られています。

そうでなければ、

・営業マンに営業マージンを払えません

・宣伝広告も、豪華なパンフレットも作れません

・モデルハウス建設費の元も取れません

・会社社屋の償却もできません

・従業員の給料も払えません

・社長などの役員報酬も出せません

あなたが、依頼しようとする工務店・住宅会社が必要とするであろう経費を思いつくまま書き出してみましょう。

地方の一般的な工務店でも数十項目の経費が思いつくはずです。

大手住宅会社だと、楽に100項目は超えるでしょう。

これを行うことで、工事費、見積り金額の内訳・成り立ちが見えてくる。

あなたにとって、ムダだと思うお金、払いたくないと思うお金が見えてくる。

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理想の家を少しでも安く建てるために

工務店・住宅会社の経費にはどのようなものが含まれているか明らかにする方法は、注文住宅を建てる、工事費の内訳・成り立ちでお伝えしたとおりです。

今回は具体的に、コストを抑えるお話です。

・資金計画はシッカリ立てましょう。無理は禁物

・工務店・住宅会社とじっくり相談し、妥協できるところ譲れないところをハッキリさせる

・コスト重視で建てるのだから省ける経費は省く  注文住宅を建てる、工事費の内訳・成り立ち参照

・外観、間取りをシンプルにする

・水まわりを一箇所に集める

・宣伝広告費を使っていない工務店・住宅会社を探す

・モデルハウス・展示場を展開していない工務店・住宅会社を探す

・営業マンを雇用していない工務店・住宅会社を探す

これらを工夫することで、コストは抑えられます。

ローコスト住宅造りは、ローコスト化に適した工務店・住宅会社を選ぶことに尽きます。

だからこそ、

複数の工務店・住宅会社から見積書を集めて、比較検討することが必要です。

でも、複数の工務店・住宅会社が好き勝手に作成した見積書では、比較検討できません。

そこで統一した見積書が必要となる。

複数の工務店・住宅会社に統一した見積書を提出させる方法を、本当の相見積りという。

本当の相見積りとは、

法律に定められた書式で作られた積算書に、複数の工務店・住宅会社が価格を入れ競い合うこと。

本当の相見積りは、理想の家を少しでも安く建てる決め手です。

建て主が行える唯一のコストダウン方法です。

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理想の家を安く建てるポイント

理想の家を安く建てるポイントは、分離発注と施主支給。

分離発注とは、

あなたの家をじかに造る専門職に直接発注すること

分離発注に工務店・住宅会社が介在していないことはお分かりですね。

工務店・住宅会社が介在しなければ、工務店・住宅会社の取り分(経費・利益)だけ安くなるだろうこともお分かりですね。

施主支給とは、

建て主が直接資材を購入し、専門職に提供すること

販売店・工務店が介在しなければ、販売店・工務店の取り分(経費・利益)だけ安くなるだろうこともお分かりですね。

工務店・住宅会社に依頼した場合

分離発注で建てる場合

資材が、製造メーカーからあなたの元に届くまでに介在した業者がそれぞれ20%の利ざやを取るとすれば、

製造メーカー出荷価格10000円の資材 → 一次問屋で12500円 → 二次問屋で15625円 → 建材小売店で19531円 → 工務店で24414円

あなたがこの資材に払うお金は、24414円。

あなたが二次問屋から直接購入できれば、15625円。

施主支給で8789円も安くなる。

あなたの努力で36%も安く購入できる。

理想の家を安く建てるポイントは、分離発注施主支給

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注文住宅を安く建てるポイントは分離発注

注文住宅を分離発注で建てれば、工務店・住宅会社が介在しないので、工務店・住宅会社の経費・利益が不要となり、

その分安くなることは、理想の家を安く建てるポイントで説明しました。

理解できましたか。

工務店・住宅会社の利益率を30%とすれば、

工務店・住宅会社の見積り金額3000万円の家が、

分離発注えなら、2100万円で建てることができる。

900万円のコストダウン。

でも残念なことに、素人のあなたが分離発注で家づくりを行うのは現実的には無理です。

そこで、

あなたが不可能なところを代わってやってくれる人(代理人)が必要となる。

あなたに代わって専門職を差配し、分離発注での家づくりを行ってくれる代理人が、その代理業務を工事原価(2100万円)の10%の報酬でやってくれるとすれば、

あなたが家づくりに掛ける費用は、工事原価の2100万円+代理人報酬210万円 = 2310万円 となる。

工務店・住宅会社に依頼すれば、3000万円となる家が、2310万円で手に入る。690万円のコストダウン。

全てがこのようにうまく運ばなくとも、

分離発注、いい家が安く造れることだけは確かです。

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注文住宅を安く建てる分離発注の原則は原価公開

分離発注の家づくりと原価公開の家づくりはセットです。

いい加減な見積書を作られたのでは、安くなる家も安くならない。

あなたが依頼する代理人(建築士)は、

適正価格を熟知している者でなければならない。

同じ建材ならどこで買えば一番安いか、知っていなければならない。

工種ごとに積算できる能力の持ち主でなければならない。

積算とは、

あなたの家に使われる資材の全てを設計図から拾い出すこと、施工手間を拾い出すこと

設計図に表されている雑費・経費を拾い出すこと

原価公開のメリットは、

1.どこにどれだけのお金を必要とするか一目で分かる

2.家に使われずに消えていくお金が一目で分かる

3.なぜそれだけのお金が必要かがわかる

4.建て主の価値観で、払いたくないなと思うお金も分かるようになる

5.建て主の価値観で、必要なところに必要なお金をかけられるようになる

6.建て主の価値観で、どうでもよいところはギリギリまで工事費を下げられる

7.工務店・住宅会社のごかまし工作を排除できる

8.資材原価、工事原価が明らかとなる

9.施主支給すれば幾ら安くなるか一目で分かる

10.コストダウンが図れる

原価公開のデメリットは、

原価公開による建て主のデメリットはない。

光洋一級建築士事務所は、分離発注、原価公開の家づくりを、家づくりネットワーク方式と呼んでいます。

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いい家を安く建てるポイントは施主支給

施主支給を行えばどれだけ安くなるかは、理想の家を安く建てるポイントでお伝えしています。

施主支給が行えるのも、原価公開の見積書があればこそ。

ここにおいても、原価公開の見積書の重要性は証明されました。

施主支給を行えば、工事費はドンドン下がる。

今日ではインターネットの安売りサイトで探せば、通常の見積り金額の1/2、1/3、1/5で買える品も見つかる。

私のお客様のなかには、

電気部品から、便器、手洗、建材まで、安売りサイトで購入した方もいらっしゃる。

平均すれば、原価公開見積り金額の半金位で購入できたようです。

インターネットの安売りサイト、上手に利用すれば、素晴らしくコストダウンが図れそうです。

建て主が努力しただけ目に見てコストダウンとなる、施主支給の家づくりって楽しいですね。

楽しんで、その上、工事費まで下がる。

施主支給の家づくりをやらない手はないでしょう。

何かと理由をつけて施主支給を断る工務店・住宅会社は全て、建て主をごまかす目的でいい加減な見積書を作っている業者。

施主支給の家づくり、是非実行してください。

家づくりネットワーク方式の家づくりは、施主支給、大歓迎です。

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その家の工事費を直ちに100万円下げる方法を教えます

コストダウンの手法は、これまでにも度々お伝えしてきました。

ここでは、あなたが今建てようとしているその家の工事費を直ちに100万円下げる方法を、一級建築士がお教えします。

本当に簡単です。今すぐ実行してください。

どのようにすれば直ちに100万円下げられるか

その1. 原価公開の家づくりを行う

その2. 分離発注の家づくりを行う

その3. 家に使われずに消えていくお金の内訳を明らかにし、家の出来不出来に関係しないお金は払わない

これらのうちの一つでも実行していただければ、100万円くらいの工事費なら簡単に下がります

あなたが2000万円の家を建てるとしましょう。

・営業マージンを払わなければ、100万円は下がる。 (その3.に該当)

・宣伝広告費を払わなければ、100万円は下がる。 (その3.に該当)

・あなたの家の出来不出来に関係しない経費を省けば、100万円は下がる。 (その3.に該当)

・資材費、労務費に工務店・住宅会社の利益を上乗せさせなければ、100万円は下がる。 (その1.に該当)

・中間搾取、ピンハネをなくせば、100万円は下がる。 (その2.に該当)

いかがですか。

これらのうちの一つでも実行していただければ、100万円位の工事費なら簡単に下がる。

住宅ローンをどれにしようかとか、僅かの金利差で悩むより、

工事費総額を100万円下げる手立てを実行してください。

住宅ローンの借入額(元金)が減り、僅かの金利差など意味がなくなる。

その1.その2.その3.は、それなりの知識能力のある建築士なら簡単に請負ってくれます。

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住宅ローン講座:住宅ローンの上手な借りかた

住宅ローンに関しては、その家の工事費を直ちに100万円下げる方法を教えますで、触れていますのでご覧下さい。

住宅ローン、どの金融機関で借りようと長い目で見れば大差ない。

住宅ローンで大切なのは、いかにして借入金額を少なくするかに尽きる。

借入金額を減らすには、住宅工事費を下げること。

家の質・ランクを落すことで住宅工事費を下げるのは誰にでもできる。

そのような話は参考にならないし、面白くもないでしょう。

でも、ソックリ同じ家を10%安く造ることができたら、

2000万円の家を建てる予定なら、住宅ローン借入金額は200万円も少なくて済む。

その家の工事費を直ちに100万円下げる方法を教えますをご覧下さい。

10%位のコストダウンなら、簡単にはかれるでしょう。

10%コストダウンの方法はお教えしました。

実行するかしないかは、あなた次第。

住宅ローンで苦しむか楽しい生活を営むかは、あなた次第。

借金を減らすか、減らさないかは、あなた次第。

豊かな暮らしをするかしないかは、あなた次第。

住宅ローンを上手に借りて、幸せな生活を送ってください。

光洋一級建築士事務所からのお願いです。

家を建てて不幸になる人は見たくない。

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注文住宅安く建てるポイント、注文住宅安く建てる方法・1

・注文住宅安く建てるポイントは、払わされるお金がどのように使われるか知ること

・払わされるお金がどのように使われるか知ることで、払和されたくないお金・無駄金が見えてくる

・その無駄金をカットすることで、建てようとする家が安く作れる

払わされるお金がどのように使われるか知るには、見積書が大事。

注文住宅を建てるのなら、工事費の内訳、成り立ちを知ることが重要です。それを明らかにするのが見積書。

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注文住宅安く建てるポイント、注文住宅安く建てる方法・2

どこにどれだけのお金が使われるかを知ることは重要です。

どこにどれだけのお金が使われるかを明らかにするのが見積書。

国は、建て主がそれを知ることができるようにと、建て主から要求があれば、工務店・ハウスメーカーはどこにどれだけのお金が使われるかが分かる工事費内訳明細見積書を提示しなければならないと法律で定めています。

ここがポイント。どこにどれだけのお金が使われるかが分かる工事費内訳明細見積書は、建て主がその提出を要求しなければ、工務店・ハウスメーカーは出さなくてもよいのです。

ですから、工事費内訳明細見積書を提出するように工務店・ハウスメーカーにしっかりと要求しましょう。

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注文住宅安く建てるポイント、注文住宅安く建てる方法・3

建て主から要求されると工務店・ハウスメーカーは、それぞれの工種ごとに資材費・労務費・経費の内訳を明らかにした見積書を提出しなければならないのです。

そうして提出された明細見積書から、工務店・ハウスメーカーの経費・利益部分から建て主にとって無駄金と思う費目をカットすればよい。

カットすればしただけ、工事費見積り額の総額は安くなるから、同じ家(つまり工事原価は同じままで)が安く作れる。

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注文住宅安く建てるポイント、注文住宅安く建てる方法・4

工務店・ハウスメーカーが建て主に渡す見積書はほとんど、概算見積書。概算見積書では、工事費の内訳は何も明らかになっていない。

「工事費の内訳が分かる明細見積書を出せ」と要求しましょう。

要求しても明細見積書を出してこない工務店・ハウスメーカーなら、そんな業者に家づくりを任せてはいけません。

法律を無視する業者なのですから、あなたを被害者にすることも平気でしょう。

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注文住宅安く建てるポイント、注文住宅安く建てる方法・5

要求しても明細見積書を出してこない工務店・ハウスメーカーにどうしても家づくりを発注するしかないという状況でも、注文住宅を安く建てる方法をお教えします。

まず、概算見積書が渡されたら、それを第三者の専門家にチェックしてもらいなさい。

第三者の専門家は、工事費見積り額を、家に直接使われるお金の部分と家の建設に使われずに霧散していくお金の部分に分けてくれます。

そうしたら、家の建設に使われずに霧散していくお金の部分から、あなたの価値観で払いなくない費目部分をカットすればよい。

第三者の専門家の見積書チェックを活用することで、注文住宅が安く作れます。

工務店・ハウスメーカーに発注して家づくりをするのなら、第三者の専門家の見積書チェックを活用することは必須です。

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注文住宅安く建てるポイント、注文住宅安く建てる方法・6

商談をしようとするときにまず、工務店・ハウスメーカーに「第三者の専門家の見積書チェックを活用します」と宣言しましょう。

いい家安く作る工務店なら、第三者の専門家の見積書チェックに賛同します。

不適切な工事費を搾取しようとしている工務店・ハウスメーカーは、何かと理由を述べて、建て主が第三者の専門家の見積書チェックの活用することを阻止しようとします。もしくは、これは手強い建て主だと敬遠して営業に来なくなる。

ですから、あなたは商談の冒頭で、「第三者の専門家の見積書チェックを活用します」と宣言するだけでよい。これで不適切な業者は逃げていく。

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注文住宅安く建てるポイント、注文住宅安く建てる方法・7

第三者の専門家の見積書チェックをしてもらう費用が心配ですか。

見積書チェックの料金は、見積書チェックをした結果、工務店・ハウスメーカーの見積り額がダウンした場合、そのダウン額の○○%を成功報酬という形で支払うという条件で、第三者の専門家に引き受けてもらえばよい。

これで、あなたのリスクはゼロ。デメリットはなにもない。

光洋一級建築士事務所は、建て主にデメリットとなるような方法はお教えしません。

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注文住宅安く建てるポイント、注文住宅安く建てる方法・8

・注文住宅安く建てるポイントは、払わされるお金がどのように使われるか知ること

・払わされるお金がどのように使われるか知ることで、払和されたくないお金・無駄金が見えてくる

・その無駄金をカットすることで、建てようとする家が安く作れる

どこにどれだけのお金が使われるかを明らかにできる方法のもう一つは、相見積り。本当の相見積りを行うこと。

本当の相見積りを行うと、どこにどれだけのお金が使われるかを明らかになる。

本当の相見積りを行うことで、いい家安く作れる。注文住宅安く作れる。

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注文住宅安く建てるポイント、注文住宅安く建てる方法・9

本当の相見積り・競争入札を行うことで、資材費、労務費、および工務店・ハウスメーカーが必要な経費利益の内訳を明らかにすることができる。

見積りの元となる積算書は、建て主側で用意する。工務店・ハウスメーカーはこの同じ積算書のそれぞれの項目に価格を入れて応札するだけだから、うそ・ごまかしの入る余地はない。

本当の相見積り・競争入札を行うことで、必然的にコストダウンでき、同じ家が安く作れる。

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注文住宅安く建てるポイント、注文住宅安く建てる方法・10

どこかの工務店・ハウスメーカーから見積書を入手したら、その見積書で示される家と同じ家を建てという条件で本当の相見積り・競争入札を行いましょう。競争原理により、コストダウンが図れます。

工務店・ハウスメーカーに発注して家づくりをするのなら、本当の相見積り・競争入札を活用することは必須です。

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注文住宅安く建てるポイント、注文住宅安く建てる方法・11

工務店・ハウスメーカーがいい家安く作れるか、注文住宅安く作れるかを見極めたければ、「本当の相見積り・競争入札を行いたいので参加してください」と告げてみましょう。

あなたのお金を搾取しようと企んでいる工務店・ハウスメーカーでなければ、本当の相見積り・競争入札への参加要請を断らないはず。

本当の相見積り・競争入札への参加要請をしてみるだけで、工務店・ハウスメーカーの良し悪しを判別できる。

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注文住宅安く建てるポイント、注文住宅安く建てる方法・12

本当の相見積り・競争入札を行うことで明らかになる工務店・ハウスメーカーの必要経費・利益にはどんなものがあるか。以下の比較表でいくつかの例をリストアップしましょう。

工事費見積り金額に含まれるお金比較1

  工務店・ハウスメーカー 家づくりネットワーク方式の家づくり
営業マン人件費・経費 含まれる ない
モデルハウス・住宅展示場償却費・維持費 含まれる ない
宣伝広告費 含まれる ない

工務店・ハウスメーカーには必要でも家づくりネットワーク方式の家づくりには不要な経費費目の分だけ工事費が安くなる。

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工務店・ハウスメーカーは、家づくりネットワーク方式の家づくりでは必要のない以下の経費・費目が必要となる。

工事費見積り金額に含まれるお金比較2

  工務店・ハウスメーカー 家づくりネットワーク方式の家づくり
現場監督の人件費・経費 含まれる ない
現場監督の車両費 含まれる ない
監理費 含まれる 監理費として見積もりに計上
間接部門の人件費・経費 含まれる ない
間接部門の車両費 含まれる ない

工務店・ハウスメーカーには必要でも家づくりネットワーク方式の家づくりには不要な経費費目の分だけ工事費が安くなる。

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工務店・ハウスメーカーは、家づくりネットワーク方式の家づくりでは必要のない以下の経費・費目が必要となる。

工事費見積り金額に含まれるお金比較3

  工務店・ハウスメーカー 家づくりネットワーク方式の家づくり
ロイヤリティ・上納金 含まれる ない
現場見学会・完成見学会開催経費 含まれる ない
チラシ・パンフレット制作費 含まれる ない

工務店・ハウスメーカーには必要でも家づくりネットワーク方式の家づくりには不要な経費費目の分だけ工事費が安くなる。

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工務店・ハウスメーカーは、家づくりネットワーク方式の家づくりでは必要のない以下の経費・費目が必要となる。

工事費見積り金額に含まれるお金比較4

  工務店・ハウスメーカー 家づくりネットワーク方式の家づくり
経営陣の報酬・経費 含まれる ない
社屋償却費・家賃 含まれる ない
通信費・光熱水費 含まれる ない
福利厚生費 含まれる ない
事務費 含まれる ない

などなど。

工務店・ハウスメーカーには必要でも家づくりネットワーク方式の家づくりには不要な経費費目の分だけ工事費が安くなる。

家づくりネットワーク方式の家づくりは、工務店・ハウスメーカーに家づくりを任せるときに必要な表中の経費項目は、全て不要です。

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建て主が工事費の内訳明細を把握する方法はつぎの4つある。

1.工事費の内訳明細見積書を設計事務所に作ってもらう

2.第三者の専門家の見積書チェックを活用する

3.本当の相見積り・競争入札を実行する

4.家づくりネットワーク方式の家づくりを実行する

どのほうほうでも、あなたがよしとする方法を実践すればよい。

どこにどれだけのお金が使われるかを把握することは、工務店・ハウスメーカーに依頼して家を建てる場合には必須です。

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家づくりネットワーク方式の家づくりは、分離発注の家づくりです。

分離発注を説明します。

分離発注の家づくりとは、

建て主が家を直接作る20業種にも及ぶ専門工事業者(専門職たち)を選んで、各工事の請負代金を折衝し、工事を発注し、資材も建て主が調達し、工事段階には、各専門工事業者の段取りを管理し、施工状況を監理し、建て主の自己責任で家を完成させること。

分離発注の家づくりは、同じ家を建てるなら、どの方法よりも安く作れる家づくり。

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そして、家づくりネットワーク方式の家づくりとは、

本来建て主が行う分離発注のもろもろを全て、設計事務所が代行する家づくりスタイルのこと。

家づくりネットワーク方式の家づくりは、建て主と、分離発注の家づくりにおける建て主役目を代行する設計事務所と、専門職たちだけで行う家づくり。

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家づくりネットワーク方式の家づくり

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建て主

分離発注(家づくりネットワーク方式の家づくり)
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専門職たち
(元請)
建て主

一括発注
−−−−−→

工務店
(元請)

分離発注
−−−−−−−−−−−−−−−→

専門職たち
(下請)
建て主

一括発注
−−−−−→

ハウスメーカー
(元請)
一括発注
−−−−−→
工務店
(下請)
分離発注
−−−−−→
専門職たち
(孫請)

・専門職たちに渡るお金が同額なら最も安く作れるのはどれですか。

・建て主が払う工事費が同額なら最も上質な家作れるのはどれですか。

・同じ家を同じ条件で建てるなら最も安く作れるのはどれですか。

・工務店・ハウスメーカーにピンハネされない家づくりはどれですか。

・あなたの価値観で最もよしとする家づくりはどれですか。

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家づくりネットワーク方式の家づくりを行うと、

工事費の内訳明細見積書を設計事務所に作ってもらうことになり、

第三者の専門家の見積書チェックを活用するのと同じ効果も得られ、

本当の相見積り・競争入札を実行するのと同じ効果も得られます。

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家づくりネットワーク方式の家づくりの案内です。

光洋一級建築士事務所は、建て主の方々にいい家を安く建てていただくために、家づくりネットワーク方式の家づくりを提唱・実践しています。

家づくりネットワーク方式の家づくりは、原価公開・分離発注・第三者監理の家づくり。

同じ条件で家を建てるなら、一番安く作れるのが家づくりネットワーク方式の家づくり。

同じだけの工事費で建てるなら、一番良い家作れるのが家づくりネットワーク方式の家づくり。

手抜き・欠陥工事を行われる可能性が一番少ないのが、家づくりネットワーク方式の家づくり。

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家づくりネットワーク方式の家づくりは、それなりの知識と能力があれば、どこの設計事務所にでも行えます。

あなたが家を建てようとする地にある設計事務所にでも行える。

家づくりネットワーク方式の家づくり、そのように光洋一級建築士事務所が作り上げています。

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家づくりネットワーク方式の家づくりは、場所と人を選びません。

徳島県で家を建てようとしている人が、東京の設計事務所に家づくりネットワーク方式の家づくりを依頼してもよいのです。その東京の設計事務所が家づくりネットワーク方式の家づくりを行えるなら、徳島県を拠点とする光洋一級建築士事務所に家づくりネットワーク方式の家づくりを依頼したのと同じ結果が得られます。

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光洋一級建築士事務所の主な業務

1.個人建て主からの依頼で設計および原価見積書を作成

2.家づくりネットワーク方式の家づくりの実践

3.見積りチェック、見積書チェック

4.本当の相見積りのためのデータ作成(図面と積算書)

5.工事の監理

6.住宅調査、欠陥住宅の調査

光洋一級建築士事務所は、いい家を安く建てたい建て主をサポートしている設計事務所です。

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