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家づくりで大切なこと、家に使われるお金、工事原価を知って建てること


原価と価格と定価

家電や洋服なら買い方に失敗してもまた次の機会がありますが、

家づくりで失敗すれば取り返しがつきません。

それほど重要な家づくりであるにもかかわらず、家の原価を知っている人は皆無に等しい。

適正価格、工事原価はハウスメーカーが提示している額の半分、半値かもしれません。

価格、定価と家の良し悪しは無関係。

家の良し悪しとは、どれだけ家にお金が使われたか、工事原価で決まる。

ステーキ肉の原価、100g500円のものと100g5000円のものでは、味も違うでしょう。

レストランで共に定価10000円で出されたとしても、味は違うでしょう。

家づくりも同じ。

定価が同じでも原価が違えば、家の性能、住み心地、耐久性が違う。値打ちが違う。

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坪単価、標準価格は定価

工務店、住宅会社、ハウスメーカーが示す坪単価、標準価格は定価です。

レストランでステークを注文したときの定価、メニューに記載されている価格。

家づくりで重要なのは定価でなく原価。

定価、価格は、工務店、住宅会社、ハウスメーカーが好きにつけた売価。

これで売れればがっぽり儲かるぞと、決めた売値。

定価、価格の50%が工事原価の工務店、住宅会社、ハウスメーカーも存在するとか。

その場合、3000万円の家を建てるという請負契約を結んでも、実際に家に使われるお金(原価)は、1500万円。

原価を知って家を建てることが重要です。

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工事原価を知る方法

建て主が簡単に工事原価を知るには、

工事原価見積りを行える設計事務所に、設計と見積りを依頼すること。本当の相見積り行うこと、第三者の専門家の見積りチェック受けること。

これで簡単に工事原価は知ることができる。

工事原価が分かれば、後は依頼先の工務店、住宅会社に幾らも請けさせてもよいかを決めるだけ。

工事原価1500万円に対して、工務店、住宅会社の儲け(経費・利益)を200万円とするか300万円とするか、あるいは1000万円出しても良いとするかは、建て主のあなたが決めること。

家づくりネットワーク方式の家づくりを行える設計事務所であれば、工事原価見積書も作れます。

家づくりで重要なことは、建て主が工事原価を把握すること。

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原価は様々

同じ品でも、流通過程で原価は違ってくる。

流通過程の全てのものが20%の利益を取るとすれば、

生産者  商社   一次問屋   販売店  工務店・住宅会社

1倍   1.2倍   1.44倍  1.728倍   2.0736倍

工務店・住宅会社があなたに提供するときは、生産者のおよそ2倍。

工務店・住宅会社を介さずに、販売店から直接買えれば、1.728倍で済む。

さらに上流の段階で買えれば、もっと安く購入できる。

品物の購入原価は、どこから買うかで違ってくる。

職人の労務費も、工務店・住宅会社を通すのと、通さないのとでは違ってくる。

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工事原価、適正価格

工事原価が分かれば、適正価格が分かる。

工事原価が共に1000万円でも、

利益率50%必要なハウスメーカーの適正価格は2000万円

利益率40%必要なハウスメーカーの適正価格は1666万円

利益率30%必要なハウスメーカーの適正価格は1480万円

となる。

あなたが、工務店の利益率は20%までは認めるとするのなら、あなたにとっての適正価格は1250万円となる。

工務店、住宅会社、ハウスメーカーの希望するとおりの適正価格で建てるもよし、あなたの適正価格で建てるもよし。

適正価格を決めるのは建て主。

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工務店、住宅会社、ハウスメーカーの見積り金額

工務店

住宅会社

ハウスメーカー

の見積り金額 工事原価

工務店

住宅会社

ハウスメーカー

が欲しいとする経費・利益

工事原価が共に1000万円でも、必要とする経費・利益の違いにより、見積り金額は1250万円〜2000万円となる。

見積り金額=価格=定価 だが、

見積り金額=価値 ではない。

・価値=コストパフォーマンスの優れた家を建てたいとする建て主に適した家は、工事原価1000万円の家を1250万円で建てる家

・価値=ブランド、会社名だとする建て主に適した家は、工事原価1000万円の家を2000万円で建てる家

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工務店、住宅会社、ハウスメーカーの見積り金額

工事原価 経費・利益

資材費

労務費

監理費

工務店

住宅会社

ハウスメーカー

が必要とするお金

欲しいとするお金

見積り金額 建て主が払わされるお金

 
工事原価 経費・利益
2000万円

400万円〜

2000万円

見積り金額2000万円〜4000万円

これが工務店、住宅会社、ハウスメーカーの見積り金額のあらまし。

これが工務店、住宅会社、ハウスメーカーの適正価格の求めかた。

建て主にとっての適正価格は、
工事原価 建て主が妥当とする工務店、住宅会社、ハウスメーカーの利益

工事原価2000万円だけで建てたいとする建て主もいれば、

工事原価2000万円に工務店、住宅会社、ハウスメーカーの利益2000万円を乗せて4000万円で建てても良いとする建て主もいる。

あなたの適正価格は、あなたの価値観で決まる。

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適正価格

工務店・ハウスメーカーが建てた家、2000万円を適正価格とする建て主もいれば、4000万円を適正価格とする建て主もいる。

でもどちらの建て主も、その家に直接使われたお金、工事原価を知るべきです。

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工事原価と見積り金額

工事原価とは、家に直接使われるお金。

工事原価=資材費+労務費+監理費

見積り金額とは、この工事原価にそれぞれの工務店・ハウスメーカーの欲しいとする経費・利益を上乗せした額。

見積り金額=工事原価+工務店・ハウスメーカーの経費・利益

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建て主にとって大切なのは工事原価

建て主にとって大切なのは工事原価です。見積り金額ではない。

見積り金額が同じ4000万円だとしても、そのうちの工事原価は3000万円の業者もあれば、2000万円しか工事原価に使わない業者もある。

建て主が工事原価を知る方法は前述していますが、再掲。

・設計事務所に工事原価見積りを依頼する

・本当の相見積りを行う

・第三者の専門家の見積りチェックを受ける

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工事原価把握

建て主が工事原価を把握する方法は、前段の3つの方法のどれかを行うしかない。

どの方法を行うにしても、依頼先は設計事務所。

見積りチェックを行える設計事務所なら、他の二つも行える。

工務店・ハウスメーカーと一切係わりのない、見積りチェックを行える設計事務所を探し出して、前段の何れかの方法をやってもらうことです。

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工事原価把握

工事原価を把握する3つの方法は、どれをおこなっても、下表の全てが明らかとなる。

工務店見積り金額に含まれるお金

資材費
労務費
監理費
営業マン人件費  
住宅展示場維持建設経費応分負担金  
宣伝広告費応分負担金  
現場監督人件費応分負担金  
設計担当者人件費応分負担金  
その他間接部門社員人件費応分負担金  
役員報酬応分負担金  
社屋維持経費応分負担金  
全社車両費応分負担金  
全社通信費応分負担金  
全社光熱水費応分負担金  
全社事務費応分負担金  
FC加盟の工務店の場合は、本部上納金  
その他経費  
工務店利益  

上表で、右欄に○のあるものだけが、家に直接使われるお金、工事原価(=直接工事費)。それ以外は、家に使われないお金、間接工事費。

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工事原価で建てる

工事原価でだけで家を建てることができるのが、資材購入、専門職の手配、差配を全て建て主が行う分離発注。

分離発注の家づくりとは、

建て主が家を直接作る20業種にも及ぶ専門工事業者(専門職たち)を選んで、各工事の請負代金を折衝し、工事を発注し、資材も建て主が調達し、工事段階には、各専門工事業者の段取りを管理し、施工状況を監理し、建て主の自己責任で家を完成させること。

分離発注の家づくりは、同じ家を建てるなら、どの方法よりも安く作れる家づくり。

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そして、家づくりネットワーク方式の家づくりとは、

本来建て主が行う分離発注のもろもろを全て、設計事務所が代行する家づくりスタイルのこと。

家づくりネットワーク方式の家づくりは、建て主と、分離発注の家づくりにおける建て主役目を代行する設計事務所と、専門職たちだけで行う家づくり。

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家づくりネットワーク方式の家づくり

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建て主

分離発注(家づくりネットワーク方式の家づくり)
−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−→

専門職たち
(元請)
建て主

一括発注
−−−−−→

工務店
(元請)

分離発注
−−−−−−−−−−−−−−−→

専門職たち
(下請)
建て主

一括発注
−−−−−→

ハウスメーカー
(元請)
一括発注
−−−−−→
工務店
(下請)
分離発注
−−−−−→
専門職たち
(孫請)

・専門職たちに渡るお金が同額なら最も安く作れるのはどれですか。

・建て主が払う工事費が同額なら最も上質な家作れるのはどれですか。

・同じ家を同じ条件で建てるなら最も安く作れるのはどれですか。

・工務店・ハウスメーカーにピンハネされない家づくりはどれですか。

・あなたの価値観で最もよしとする家づくりはどれですか。

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家づくりネットワーク方式の家づくりの案内です。

光洋一級建築士事務所は、建て主の方々にいい家を安く建てていただくために、家づくりネットワーク方式の家づくりを提唱・実践しています。

家づくりネットワーク方式の家づくりは、原価公開・分離発注・第三者監理の家づくり。

同じ条件で家を建てるなら、一番安く作れるのが家づくりネットワーク方式の家づくり。

同じだけの工事費で建てるなら、一番良い家作れるのが家づくりネットワーク方式の家づくり。

手抜き・欠陥工事を行われる可能性が一番少ないのが、家づくりネットワーク方式の家づくり。

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家づくりネットワーク方式の家づくりは、それなりの知識と能力があれば、どこの設計事務所にでも行えます。

あなたが家を建てようとする地にある設計事務所にでも行える。

家づくりネットワーク方式の家づくり、そのように光洋一級建築士事務所が作り上げています。

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家づくりネットワーク方式の家づくりは、場所と人を選びません。

徳島県で家を建てようとしている人が、東京の設計事務所に家づくりネットワーク方式の家づくりを依頼してもよいのです。その東京の設計事務所が家づくりネットワーク方式の家づくりを行えるなら、徳島県を拠点とする光洋一級建築士事務所に家づくりネットワーク方式の家づくりを依頼したのと同じ結果が得られます。

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工事原価把握できる者

家づくりネットワーク方式の家づくりを行える設計事務所なら、

原価見積書も作れて、本当の相見積りも行えて、見積書チェックも行える。

だから、とにかく、家づくりネットワーク方式の家づくりを行える設計事務所を探せばよい。

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光洋一級建築士事務所の主な業務

1.個人建て主からの依頼で設計および原価見積書を作成

2.家づくりネットワーク方式の家づくりの実践

3.見積りチェック、見積書チェック

4.本当の相見積りのためのデータ作成(図面と積算書)

5.工事の監理

6.住宅調査、欠陥住宅の調査

光洋一級建築士事務所は、いい家を安く建てたい建て主をサポートしている設計事務所です。

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