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注文住宅の工事費について


注文住宅、工事費の成り立ち

注文住宅、大量仕入で安くなるという「嘘」

注文住宅、手抜き欠陥工事

地元のハウスメーカー・工務店、比較、評判

注文住宅、値引き幅

注文住宅、住宅会社 経費

注文住宅、優良工務店

注文住宅、工事費価格

新築住宅、工事費価格

新築住宅、坪単価

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注文住宅、工事費の成り立ち

大手と呼ばれているハウスメーカー・住宅会社であろうと、地方の中小工務店であろうと、工事費の成り立ちは同じ。

建て主に示される工事費は、資材費と労務費に会社の経費・利益を乗せたもの。

大手と呼ばれているハウスメーカー・住宅会社であろうと、地方の中小工務店であろうと、経費・利益を多く必要とする業者ほど高額となる。

他社と比較して高額、割高だと思われないようにと、色々な細工をしている。

会社の規模が大きくなればなるほど、経費は増大する。

会社名を売ろう有名にしようとすれば、宣伝広告費は増大する。

工事原価(資材費+労務費)+経費・利益 が、売価 (工事請負金額)

業務形態により経費・利益は、請負金額の50%〜30%と様々。

坪単価、売価に大きな差はあっても、住宅そのものの差は小さい。

住友林業の坪当り75万円の家、地方の中小工務店が60万円で建てられる。

価格と価値は同じではない。工事費の成り立ちを知ることが重要です。

 

光洋一級建築士事務所は、原価公開、オープン価格、隠し事のない家づくり、家づくりネットワーク方式を推奨しています。

家づくりネットワーク方式でこそ、本当のローコスト住宅が造ることができる。

家づくりネットワーク方式の詳細は、光洋一級建築士事務所のサイトをご覧下さい。

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注文住宅、大量仕入で安くなるという「嘘」

「当社は大量受注・大量仕入をしているので、資材の仕入れ値が安い。だから工事費はどこよりも安い」と営業トークする会社もある。

『大量仕入しているから安くなる。そうだよな・・』と信じるとすれば、それは業者の術中に嵌ったことになる。

外壁材、床材、あるいは便器、なんでもよい。

大量仕入したものはどこに保管するのでしょう → 倉庫代が必要

大量仕入したものは誰が管理するのでしょう → 管理者が必要

倉庫から現場に運ぶ運送代が必要 → 車両、従業員が増える、経費が増える

さらに

注文住宅であれば、建て主の全員が同じ外壁材、床材、あるいは便器を選ぶということはない。

注文住宅、建て主が100人いれば100通りの資材の組合せがありえる。

結論

注文住宅造りにおいて、大量仕入はありえない。

注文住宅において、「大量仕入れで安くなる」との営業トークがあれば、その業者は信頼できません。

大量仕入で安くなるなら、大手ハウスメーカーの家が一番安くなければならないが、安くない。

これが、「大量仕入れで安くなる」が嘘であることを証明している。

 

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注文住宅、手抜き欠陥工事

住宅被害者にされたくなければ、どのような建て主が手抜き欠陥住宅被害にあっているかを知る必要がある。

・手抜き欠陥住宅被害者の全てが、ハウスメーカー・工務店等との請負契約で建てている

・手抜き欠陥住宅被害者の全てが、ハウスメーカー・工務店に監理まで任せている

・手抜き欠陥住宅被害者の全てが、欺かれ、契約金など先銭を搾取されている

・手抜き欠陥住宅被害者の多くは、営業マンを信じ、契約に至っている

これらに該当しない家づくりを行えば、手抜き欠陥工事を行われる可能性は少なくなる。

ハウスメーカー・工務店と手抜き欠陥住宅問題で裁判にまで発展している建て主は、人口10,000人当り1人。

いずれの県においてもその割合はよく似ている。

では、人口10,000人当り家を建てる人の割合は? (10,000人の中には老人、子供も含まれている)

さらに、裁判にまで訴えて損害賠償請求を求める被害者がごく僅か。まさに氷山の一角)

依頼先を見極めることが大切です。

 

光洋一級建築士事務所は、原価公開、オープン価格、隠し事のない家づくり、家づくりネットワーク方式を推奨しています。

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地元のハウスメーカー・工務店、比較、評判

他人の感想・評判ほど当てにならないものはない。

美味しいと評判のラーメン店で食べても、美味しいとは思わなかった。

同じラーメンを食べて、美味しいと感じる人もいれば、それほどでもないと感じる人もいる。

ハウスメーカー・工務店の評判も同じ。

評判が良いからと依頼したばかりに、住宅被害者にされた人もいる。

大切なのは自分自身でハウスメーカー・工務店の信頼度を見極めること

ハウスメーカー・工務店の信頼度は、見積書を見るだけで分かる。

資材費、労務費、経費利益の内訳を明らかにする業者は、信頼に値する業者。

何事も隠さず全ての情報を公開することは、嘘、ごまかしがない、全てを誰にチェックされようと恐れない、工事費、仕事に自信がある証。

全てを公開することほど怖いことはない

その全てを公開できる業者は、まず信頼に値する。

信頼できる業者はそうでない業者かは見積書を見れば分かる。

 

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注文住宅、値引き幅

ハウスメーカー・工務店から見積書が提出されました。

素人のあなたは、ハウスメーカー・工務店の見積り額が適正かそうでないかは分からない。

分からない分からないの中でそのまま契約する人はまずいない。

恐らくあなたも、いくらか値引きしてもらって契約するのでしょう。

他に50万円値引きしてもらったとしましょう。適正価格に200万円上乗せした見積り額だったとすれば、

50万円得したつもりになっていても、実は150万円損している。

値引き要求されることなど、ハウスメーカー・工務店は折込済み、想定内。

ハウスメーカー・工務店から提示される見積書に、資材費、労務費、経費利益の内訳明細書は付いていないはず。

資材費、労務費、経費利益の内訳明細書が付いていない見積書は、見積書ではない。

・本体基本価格などと、自社に都合の良い価格を決めているハウスメーカー・工務店

・××工事 一式××万円、 △△工事 ○○m2 ×××万円  などの一式見積りのハウスメーカー・工務店

これらハウスメーカー・工務店の値引き幅は20%が理想。

理想に近い値引きで決着すればあなたの勝ち。そうでなければあなたの負け。

 

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注文住宅、住宅会社 経費

アイフルホーム、ユニバーサルホームを筆頭にした、各フランチャイズ(FC)加盟工務店経費を考える・

地域工務店より、FC加盟工務店のほうが、上納金、ピンハネ分高くなる。

アイフルホーム、ユニバーサルホーム 設計事務所
本部への上納金 請負契約金額の5〜10%
モデルハウス償却費
営業マージン、請負契約金額の5%
パンフレット代
モデルハウス借地料
モデルハウス借入金利
宣伝広告費、請負契約金額の3〜5%
設計士給与諸経費
現場監督給与諸経費
事務員給与諸経費
車両費
光熱水費
税金・利益
現場監理費(税金・利益含む)

従業員が多くなればなるほど、会社規模が多くなればなるほど、経費の占める割合が増大する。

大手と呼ばれるハウスメーカーの中には、請負契約金額に占める経費・利益の割合が50%の会社もある。

結論

経費が占めるワリアがが大きくとも小さくとも、家の出来不出来は同じ。

 

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注文住宅、優良工務店

どの地方、どの県でも言えることだが、地元の工務店にもう少し頑張ってもらいたい。

大手と呼ばれるハウスメーカー、タマホーム、レオハウスなど大手ビルダーに圧倒され、ジリ貧である。

地元の中小工務店が頑張れば頑張るほど住宅価格は下がる。良い家が造られる。

地元の中小工務店の多くは、大手ハウスメーカーと同じクラスの家なら、10%〜20%安く造れることでしょう。

地元の中小工務店の多くは、タマホーム、レオハウスと同じクラスの家なら、10%〜20%安く造れることでしょう。

技術、価格とも、勝っているのは地元中小工務店。負けているのは、知名度、営業力。

勝っているところ、負けているところ、相殺すればイーブン。

大手ハウスメーカー、タマホーム、レオハウス、アイフルホーム、ユニバーサルホーム、恐れるに足りず。

大手ハウスメーカー、タマホーム、レオハウス、アイフルホーム、ユニバーサルホームの真似をせず、

大手ハウスメーカー、タマホーム、レオハウス、アイフルホーム、ユニバーサルホームの弱点、実践できないことを実行する。

大手ハウスメーカー、タマホーム、レオハウス、アイフルホーム、ユニバーサルホームの弱点、実践できないこととは

資材費、労務費、経費利益の内訳を明らかにすること。

地元中小工務店の皆さん、資材費、労務費、経費利益の内訳を明らかにすることを実践すれば、

大手ハウスメーカー、タマホーム、レオハウス、アイフルホーム、ユニバーサルホーム、恐れるに足りず、です。

 

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注文住宅、工事費価格

工事費価格は、ハウスメーカー・工務店により儲ける幅が異なるので一概には言えないが、

工事原価はお伝えできる。

工事原価=資材費+労務費

ハウスメーカー・工務店が示す見積り金額は、工事原価に彼らが欲しいだけの利益を上乗せされている。

工事原価の目安 (7m×10mで総2階建の場合)

(1)低級住宅 3.3m2(1坪)当り24万円

(2)一般住宅 3.3m2(1坪)当り30万円 (一般に建てられているグレードの家)

(3)長期優良住宅クラス 3.3m2(1坪)当り36万円

(1)〜(3)、見栄えは大差ない。

注文住宅は建て主の意向により、間取りもデザインも、性能も価格も自由になる家。

業者任せにせず、建て主主導の家づくりを行える、工事原価は上記。

ハウスメーカー・工務店の取り分(利益)を10%とするか50%とするかは、あなたが決める(建て主主導)

工事原価2000万円の家、ハウスメーカー・工務店の利益を10%認めるとすれば、2222万円となり、

利益50%認めるとすれば、4000万円となる。

出来上がった家は同じ。

 

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新築住宅、工事費価格

新しく建てられた家は全て新築住宅。

新築住宅にもいろいろある。

 建売住宅−−−不動産業者から買う

 企画住宅−−−ハウスメーカー・工務店・住宅会社から買う

 注文住宅−−−建て主の意向に沿って建てる

家づくり、造るのは注文住宅だけ。

本体基本価格など、都合のよい坪単価を決めているハウスメーカー・工務店の家は全て、企画住宅。

営業マンが関わる家は、全て企画住宅。

企画住宅−−−業者の言い値(最初の見積り額)より2割値引きを目指して交渉しよう。

注文住宅−−−工種ごとに資材費、労務費、経費利益の内訳を明らかにするハウスメーカー・工務店でなければ契約してはいけない

 

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新築住宅、坪単価

新築住宅、坪単価(工事原価)を知りたい方は、「注文住宅、工事費価格」をご覧下さい。

ハウスメーカー・工務店が示す坪単価ほど、当てにならないものはない。

・そっくり同じ家でも面積の求めかたが異なる。40坪の家が工事面積50坪と計算されることもある

・ハウスメーカー・工務店により、坪単価に含まれている工事範囲は全て異なる

・ハウスメーカー・工務店により、使用される資材ランクは全て異なる

・ハウスメーカー・工務店により、仕上げランクは全て異なる

・ハウスメーカー・工務店により、プランは全て異なる

ハウスメーカー・工務店の坪単価

お好み焼き、ラーメン、ハンバーグ、天丼、カツ丼の価格を比べているのと同じ。何の参考にもならない。

あなたが実行すべきは

工種ごとに資材費、労務費、経費利益の内訳を明らかにした見積書を作らせること

工種ごとに資材費、労務費、経費利益の内訳を明らかにした見積書を作らない業者は、

あなたを欺く業者、騙す業者、信頼できない業者、契約してはいけない業者。

 

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本ページをごらんのあなたは、手抜き欠陥のないいい家を安く建てたいと考えている方でしょう。

そのようなあなたに、手抜き欠陥のないいい家安く建てる方法に詳しくお教えします。

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工事費の成り立ち(1)

工務店・ハウスメーカーが示す工事費見積り額には、工事原価と、その工務店・ハウスメーカーの粗利益とが含まれている。

工事原価が2000万円の家、工務店・ハウスメーカーが1000万円の粗利益が欲しいとするなら、工事費見積り額は3000万円となる。

工務店・ハウスメーカーの粗利益
 1000万円
工事原価
 2000万円

2000万円+1000万円 =3000万円 (あなたに示される工事費見積り額)

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工事費の成り立ち(2)

工事原価が2000万円の家、

20%の粗利益が必要なA工務店の見積り金額は、2000万円÷0.8=2500万円

30%の粗利益が必要なB工務店の見積り金額は、2000万円÷0.7=2857万円

40%の粗利益が必要なCハウスメーカーの見積り金額は、2000万円÷0.6=3333万円

となる。

しかし、どの業者で建てても、出来上がる家は、2000万円の工事原価の家。

あなたはその同じ家に2000万円しか払いたくないですか。あるいは、2500万円、2857万円、もしくは、3333万円払ってもいいですか。

いい家を安く建てたければ、工事原価がいくらかを知る必要がありますね。

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工事原価

工事原価とは、あなたの家の建設に直接使われるお金のこと。

工事原価とは、あなたに家として返されるお金のこと。

工事原価とは、資材費と労務費と監理費の合計額のこと。

いい家を安く建てたければ、工事原価を知る必要があります。

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工事原価を知る方法

建て主の方が、工事原価を知る方法は4つあります。

1)設計事務所に工事原価を見積もってもらう

2)工事原価および工務店・ハウスメーカーの粗利益が明らかになる本当の相見積り・競争入札を行う

3)第三者の専門家に工務店・ハウスメーカーが提示した見積書をチェックしてもらい、工事原価を推定する

4)家づくりネットワーク方式の家づくりを実行する

手抜き欠陥のない家・良い家づくりも工事原価を知るところから始まります。

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工事原価を知る方法の2)および3)を実行すれば、その過程で工務店・ハウスメーカーの良し悪しまで判断できる。

安心して家づくりを任せられる業者かそうでない業者か、判断できる。

いい家を安く建てたければ、工事原価を知る必要があります。

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いい家づくりの基本は、建て主が工事原価を知ることです。

建て主が工事原価を知ることで、コストダウンが図れる。

工事原価が2000万円だということを知れば、Cハウスメーカーの見積り額3333万円は、到底容認できなくなるでしょう。

1333万円も粗利益を与えたくない。業者に与える粗利益はせいぜい500万円までだ。

となれば、Cハウスメーカーに、お宅の取り分(粗利益)500万円で手を打ちなさいと交渉しましょう。コストダウンを図りましょう。

あるいは、Cハウスメーカーに依頼するのは止めて、500万円の粗利益で建ててくれるA工務店に依頼しましょうか。

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いい家づくりの基本は、建て主が工事原価を知ることです。

もっと言えば、建て主が工事原価を知るとは、ただ単に額面を知ることではありません。

どこにどれだけの価格の資材がどれだけの量使われるのかを知ること、その結果の積算がその工事原価になっていることを知ることが重要です。

どこにどの資材がどれだけの量使われかを知ることで、手抜き工事も防げる。

工事原価を知ることは、手抜き工事のない良い家を建てることにもつながります。

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分離発注

分離発注は、建て主と家を作る専門職たちが直接つながる家づくり。ですから、分離発注には工務店・ハウスメーカーは介在しません。

工務店・ハウスメーカーが介在しないから、工務店・ハウスメーカーの取り分(粗利益)も必要ない。

分離発注の家づくりで示される工事費見積り額は、工事原価そのもの。

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分離発注の家づくりの説明です。

分離発注の家づくりとは、

建て主が家を直接作る20業種にも及ぶ専門工事業者(専門職たち)を選んで、各工事の請負代金を折衝し、工事を発注し、資材も建て主が調達し、工事段階には、各専門工事業者の段取りを管理し、施工状況を監理し、建て主の自己責任で家を完成させること。

分離発注の家づくりは、同じ家を建てるなら、どの方法よりも安く作れる家づくり。

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そして、家づくりネットワーク方式の家づくりとは、

本来建て主が行う分離発注のもろもろを全て、設計事務所が代行する家づくりスタイルのこと。

家づくりネットワーク方式の家づくりは、建て主と、分離発注の家づくりにおける建て主役目を代行する設計事務所と、専門職たちだけで行う家づくり。

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家づくりネットワーク方式の家づくり

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建て主

分離発注(家づくりネットワーク方式の家づくり)
−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−→

専門職たち
(元請)
建て主

一括発注
−−−−−→

工務店
(元請)

分離発注
−−−−−−−−−−−−−−−→

専門職たち
(下請)
建て主

一括発注
−−−−−→

ハウスメーカー
(元請)
一括発注
−−−−−→
工務店
(下請)
分離発注
−−−−−→
専門職たち
(孫請)

・専門職たちに渡るお金が同額なら最も安く作れるのはどれですか。

・建て主が払う工事費が同額なら最も上質な家作れるのはどれですか。

・同じ家を同じ条件で建てるなら最も安く作れるのはどれですか。

・工務店・ハウスメーカーにピンハネされない家づくりはどれですか。

・あなたの価値観で最もよしとする家づくりはどれですか。

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家づくりネットワーク方式の家づくりの案内です。

家づくりネットワーク方式の家づくりは、原価公開・分離発注・第三者監理の家づくり。

同じ条件で家を建てるなら、一番安く作れるのが家づくりネットワーク方式の家づくり。

同じだけの工事費で建てるなら、一番良い家作れるのが家づくりネットワーク方式の家づくり。

手抜き・欠陥工事を行われる可能性が一番少ないのが、家づくりネットワーク方式の家づくり。

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家づくりネットワーク方式の家づくりは、それなりの知識と能力があれば、どこの設計事務所にでも行えます。

あなたが家を建てようとする地にある設計事務所にでも行える。

家づくりネットワーク方式の家づくり、そのように光洋一級建築士事務所が作り上げています。

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家づくりネットワーク方式の家づくりは、場所と人を選びません。

徳島県で家を建てようとしている人が、東京の設計事務所に家づくりネットワーク方式の家づくりを依頼してもよいのです。その東京の設計事務所が家づくりネットワーク方式の家づくりを行えるなら、徳島県を拠点とする光洋一級建築士事務所に家づくりネットワーク方式の家づくりを依頼したのと同じ結果が得られます。

家づくりネットワーク方式の家づくり、そのように光洋一級建築士事務所が作り上げています。

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家づくりネットワーク方式の家づくりは、なぜそれだけの工事費になるか、内訳が明らかにされる家づくり

家づくりネットワーク方式の家づくりは、どこにどれだけの工事費が投入されるか、内訳が明らかにされる家づくり

家づくりネットワーク方式の家づくりは、専門職たちに渡るお金が明らかにされる家づくり

家づくりネットワーク方式の家づくりは、施主支給・ハーフビルドが行える家づくり

これらは、見積書にうそ・ごまかしが行われていないことの証。このようなオープンな見積書は工務店・ハウスメーカーの家づくりでは提示されない。

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家づくりネットワーク方式の家づくりも万能ではありません。この方法が合う建て主もいれば合わない建て主もいる。

工務店・ハウスメーカーで家づくりをする場合もそれは同じ。どれだけ評判の良い工務店・ハウスメーカーであっても、あなたとの相性が合わなければ、あなたにとっては不満が残る。

家づくりネットワーク方式の家づくりは、いい家をどのようにしたら安く作れるかを追求して考案された家づくりスタイルです。

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いい家を安く作るにはどうするか。無駄なお金をかけないことです。

家づくりの総工事費における無駄なコストとは何かと言えば、工務店・ハウスメーカーの取り分(経費・利益)でしょう。

光洋一級建築士事務所はそう考えます。

で、工務店・ハウスメーカーを家づくりに介在させなければ、その無駄なコストは全部カットできるではないか、として考え出した家づくりスタイルが、家づくりネットワーク方式の家づくりです。

工務店・ハウスメーカーが介在しないのですから、至れり尽くせりのサービスはありません。

営業マンがついて、こまめにお世話してくれません。綺麗なパンフレットもありません。展示場もありません。TVでCMもありません。新聞に綺麗な折込広告もしません。どこのどのハウスメーカーで建てたのだという自慢もできません。

こんなものは、経費となってあなたの工事費に跳ね返ってくるのです。派手なTVCMを流して全国に展示場を展開しているハウスメーカーの場合、必要な粗利益は40%とも50%とも言われています。

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あなたが2500万円の工事費を支払ったとしたら、そのうち1000万円以上が工務店・ハウスメーカーの取り分として消えていくのです。

その1000万円を節約する。

そのかわり、工務店・ハウスメーカーに全てお任せのお気楽な家づくりではなく、建て主となるあなた自身が、家づくりにいろいろと関与する。

営業マンがこないから、自分から設計事務所に打ち合わせに出向く。どんな家を作りたいか、自分でイメージを固める。

有名などこそこの工務店・ハウスメーカーで建てるというブランド志向よりも、実利を取るという発想が必要です。

さらに、施主支給とかハーフビルドとかで、家づくりに建て主自身がかかわればかかわるほど、さらに工事費をコストダウンもできます。

家づくりネットワーク方式の家づくり、この家づくりの方法があなたの価値観に合う方が実行すればよいでしょう。工務店・ハウスメーカーで家づくりをするよりも確実に、いい家が安く作れます。

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光洋一級建築士事務所の主な業務

1.個人建て主からの依頼で設計および原価見積書を作成

2.家づくりネットワーク方式の家づくりの実践

3.見積りチェック、見積書チェック

4.本当の相見積りのためのデータ作成(図面と積算書)

5.工事の監理

6.住宅調査、欠陥住宅の調査

光洋一級建築士事務所は、いい家を安く建てたい建て主をサポートしている設計事務所です。

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