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新築住宅 適正価格(徳島、香川、高知、愛媛、岡山、兵庫)

あなたも業者に不当な経費利益は取られたくない、適正価格で建てたいと思っているはず。

適正価格といわれても幾らが適正なのか消費者である建て主に知る由もありません。

よって適正価格について簡単に説明しましょう。適正価格とは、業者にとっての適正価格建て主にとっての適正価格の2つがあるのです。

原価(資材費+労務費)1500万円の家を建てるとします。原価は大手ハウスメーカーであろうと、地方の小さな工務店であろうと大差ない。

父ちゃん母ちゃん経営の小さな工務店の利益率は20% 1500万円÷0.8の、1877万円

現場監督を雇用している工務店なら利益率は25%必要となり、1500万円÷0.75の、2000万円

営業マンを雇用し、モデルハウスを持っておれば利益率は35%必要となり、1500万円÷0.65の、2307万円

FCグループ、各種工法団体加入業者なら利益率は40%必要となり、1500万円÷0.6の、2500万円

大手ハウスメーカーなら利益率は50%必要となり、1500万円÷0.5の、3000万円

これらは全て業者業務形態により必要となる経費利益を加えた適正価格。

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建て主の適正価格は原価(資材費+労務費)に、建て主が認める経費(利益)を加えた金額でよいのです。業者に儲けさせる経費(利益)は建て主が決める。例えそれが10%の150万円でも200万円でも。建て主主導の家づくりは建て主が適正と認める経費(利益)で工事を行わせること。誰しも利益、お金は欲しいものです。でも相手が必要なだけ、欲しいだけ払わなければならないものではない。法律に基づいた書式で見積書を作成しない業者は業者の欲しいだけの経費(利益)を取っている業者。

あなたにとっての適正価格の参考にしていただくべく、貧乏県であるところの徳島県で活動している田舎建築士が適正価格を公開します。徳島・香川・高知・愛媛・岡山・兵庫も物価に大差はないのでは。

工事原価24万円/3.3m2の一般住宅

工事原価36万円/3.3m2の高性能住宅

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適正価格を知るには、あなたの家の工事費として提示されている見積り金額にどのような項目が含まれているか知る必要がある。

あなたの見積り金額に示されている工事費が大きく分けると次の4項目になる。

1.資材費

2.労務費

3.監理費

4.工務店・ハウスメーカーの経費と利益

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1.資材費 と 2.労務費 と 3.監理費 は、あなたの家を作る上で必要なお金。

4.工務店・ハウスメーカーの経費と利益 は、あなたの家を作る上で必ずしも必要としないお金。

あなたの家を作る上で必要なお金=工事原価=建て主にとっての適正価格。

工事原価+工務店・ハウスメーカーの経費と利益=工務店・ハウスメーカーにとっての適正価格

建て主にとっての適正価格+工務店・ハウスメーカーの経費と利益=工務店・ハウスメーカーにとっての適正価格

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あなたが工事原価1500万円の家を建てるとして、工務店・ハウスメーカーが必要とする経費と利益の額は、工務店・ハウスメーカーの経営形態によって377万円〜1500万円と幅がある。

工務店・ハウスメーカーが必要とする経費と利益、すなわち工務店・ハウスメーカーの粗利益が377万円〜1500万円は高すぎるといっているのではありません。

経営形態に応じて、これくらいの粗利益がないと、それぞれの経営が成り立たないのです。

工事原価1500万円の家に、3000万円も取られたくないとすれば、そのような経営形態の工務店・ハウスメーカーで建てなければよい。

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適正価格を知る上で大切なのは、工事原価。工事原価が分からなければ適正価格は分からない。

工務店に1000万円儲けさせてやってもよいと考える建て主でも、適正価格が分からなければはたして工務店は1000万円儲けたのか、1500万円儲けたのか分からない。

いずれにしても、工事原価を知ることが何よりも第一番。

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建て主が工事原価を知る方法は三つ。

1.設計事務所に工事原価見積書を作ってもらう。家づくりネットワーク方式の家づくり行える建築士(設計事務所)であれば、工事原価見積書は作れる。

2.工事原価が明らかになる本当の相見積りを行う。家づくりネットワーク方式の家づくり行える建築士(設計事務所)であれば、本当の相見積り用の積算書は作れる。

3.家づくりネットワーク方式の家づくりを行う。

家づくりネットワーク方式の家づくりは、原価公開、分離発注、第三者監理の家づくり。

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工務店・ハウスメーカーで家を建てようとする建て主は、工事原価を知る方法は、前述の1.か2.しかない。

工事原価こそが適正価格だと考える建て主は、工事原価で建てる方法を考えればよい。工事原価での家づくりは分離発注しかないのが現実です。

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・工事原価1500万円の家、工務店・ハウスメーカーに与える粗利益は300万円で十分だとする建て主なら、1800万円で請けてくれる工務店を探せばよい。

本当の相見積り・競争入札を行って、粗利益は300万円で入札した工務店に発注すればよい。

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新築住宅適正価格は大きく分けて二つ。

1.工事原価

2.工事原価に工務店・ハウスメーカーが欲しいだけの利益を乗せた金額

1.と2.では金額に大きな差がある。

どちらの適正価格を取るかは、あなたの価値観で決めること。

工事原価=適正価格だと考え、工事原価で家を建てたいなら、家づくりネットワーク方式の家づくり勉強しなさい。

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工務店・ハウスメーカーの見積り金額から適正価格を推定したいという建て主は、それなりの知識能力を有する建築士に見積書チェックしてもらいなさい。その建築士が見積書を精査し、工事原価と工務店・ハウスメーカーの粗利益とを分別してくれる。

工務店・ハウスメーカーが欲しいとするだけの利益の中から、建て主が払いたくないなとする費目をカットした工事費が、工務店・ハウスメーカーで家を建てる場合のあなたの適正価格となる。

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光洋一級建築士事務所が建て主の依頼で見積書チェックした全てのケースで、工務店・ハウスメーカーの当初見積り金額から5%〜25%のコストダウンに成功している。工務店・ハウスメーカーの当初見積り金額から、5%〜25%ダウンさせた金額で家が作れている。

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見積書チェックは、あなたの家の建設地から少し離れた都道府県の建築士(設計事務所)に依頼するのが基本です。

なぜなら、あなたが依頼した建築士(設計事務所)が、当該工務店・ハウスメーカーと何らかの繋がりがあれば、適切な見積書チェックは望めないから。

見積書チェックの依頼先選びはくれぐれも慎重に。

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見積書チェックの結果、建て主が払いたくないとするお金をカットする理由を工務店・ハウスメーカーに説明し納得させることをあなたに代わって建築士にやってもらうのであれば、なおさら、見積書チェックの依頼先選びは重要である。

見積書チェックの依頼先には、工事完成まで建て主サイドに立ってアドバイスしてくれる建築士(設計事務所)でなければいけません。

家づくりネットワーク方式の家づくり行える建築士(設計事務所)であれば、そうした知識能力が備えています。

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工事原価=適正価格だとする建て主は、家づくりネットワーク方式の家づくりを勉強しなさい。

工事原価で家を建てられるのは家づくりネットワーク方式の家づくりだけかもしれない。

家づくりネットワーク方式の家づくりは、原価公開、分離発注、第三者監理の家づくり。

1.資材費 と 2.労務費 と 3.監理費だけで建てようとするのが家づくりネットワーク方式の家づくり

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家づくりネットワーク方式の家づくりは、それなりの知識能力があればどこの設計事務所(建築士)にでも行える。そのように光洋一級建築士事務所が作り上げています。

光洋一級建築士事務所は徳島県にあります。徳島県で家を建てる人が光洋一級建築士事務所ではなく、東京の設計事務所にを家づくりネットワーク方式の家づくり依頼したとして、その東京の設計事務所がそれを受けてくれれば、光洋一級建築士事務所に依頼したのと同じ結果が得られます。

家づくりネットワーク方式の家づくり、そのように光洋一級建築士事務所が作り上げています。

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戸建住宅の設計と監理を生業とする光洋一級建築士事務所が思う新築住宅の適正価格は、資材費+労務費+監理費、これだけ。

光洋一級建築士事務所と考え方が同じなら、家づくりネットワーク方式の家づくりで建てなさい。理想の家が作れますよ。

同じ家が工務店に頼むときより200万円安く作れるとすれば、その200万円を更に家の予算に注ぎ込むことで、更に上質な家になる。

家づくりネットワーク方式の家づくりは、いい家安く作れる家づくり。

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家が安く作れても、手抜き工事をやられたのでは意味がない。

家づくりネットワーク方式の家づくりは、第三者監理の家づくりです。手抜き工事・欠陥工事が行われないように注意深く監理します。

手抜き欠陥のない家を作りたいと願う建て主も家づくりネットワーク方式の家づくりを検討してみる価値があります。

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○工務店・ハウスメーカーの家づくりの場合の工事費

工務店・ハウスメーカーの経費と利益
監理費
労務費
資材費

家づくりネットワーク方式の家づくりの場合の工事費

監理費
労務費
資材費

どちらの、それぞれの適正価格といえます。

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適正価格・適正工事費は、工務店・ハウスメーカーによって全て異なる。

適正価格・適正工事費は、建て主によっても全て異なる。

粗利益率20%を適正とする工務店もあれば、粗利益率50%を適正とする工務店・ハウスメーカーもある。

そして、粗利益率20%ならまあいいだろうとする建て主もいれば、粗利益率50%あげてもいいよとする建て主もいる。

適正価格・適正工事費は、工務店・ハウスメーカーでそれぞれ、建て主でもそれぞれ。

大切なのは、あなたが納得のいく適正価格で建てること。あなたの適正価格を決めるときに必要なのは工事原価。

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家づくりネットワーク方式の家づくりは分離発注の家づくり。建て主と設計事務所と専門職だけで作る家づくり。

建て主

分離発注(家づくりネットワーク方式の家づくり)
−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−→

専門職たち
(元請)
建て主

一括発注
−−−−−→

工務店
(元請)

分離発注
−−−−−−−−−−−−−−−→

専門職たち
(下請)
建て主

一括発注
−−−−−→

ハウスメーカー
(元請)
一括発注
−−−−−→
工務店
(下請)
分離発注
−−−−−→
専門職たち
(孫請)

建て主と専門職との間に、余計な組織が入れば、それぞれが粗利益(中間搾取)を必要とする。

では、

同じ家を建てる場合、最も安く作れるのはどれですか。

専門職に渡すお金が同じなら、最も安く作れるのはどれですか。

建て主が払う工事費が同額なら、最も良い家が作れるのはどれですか。

建て主にとって理想の適正価格・適正工事費で作れるのがどれですか。

光洋一級建築士事務所は家づくりネットワーク方式の家づくりを提唱・実践しています。

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家づくりネットワーク方式の家づくり

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・なぜそれだけの工事費額になるのかその内訳を明らかにされるのが、家づくりネットワーク方式の家づくり

・どこにどれだけのお金が注ぎ込まれるかを明らかにされるのが、家づくりネットワーク方式の家づくり

・専門職にどれだけのお金が渡るか明らかにされるのが、家づくりネットワーク方式の家づくり

・いい家安く建てたければ、家づくりネットワーク方式の家づくりで建てなさい

・建て主が専門職にじかに工事費を支払うことも可能なのが、家づくりネットワーク方式の家づくり

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家づくりネットワーク方式の家づくりの案内です。

光洋一級建築士事務所は、建て主の方々にいい家を安く建てていただくために、家づくりネットワーク方式の家づくりを提唱・実践しています。

家づくりネットワーク方式の家づくりは、原価公開・分離発注・第三者監理の家づくり。

同じ条件で家を建てるなら、一番安く作れるのが家づくりネットワーク方式の家づくり。

同じだけの工事費で建てるなら、一番良い家作れるのが家づくりネットワーク方式の家づくり。

手抜き・欠陥工事を行われる可能性が一番少ないのが、家づくりネットワーク方式の家づくり。

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家づくりネットワーク方式の家づくりは、それなりの知識と能力があれば、どこの設計事務所にでも行えます。

あなたが家を建てようとする地にある設計事務所にでも行える。

家づくりネットワーク方式の家づくり、そのように光洋一級建築士事務所が作り上げています。

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家づくりネットワーク方式の家づくりは、場所と人を選びません。

徳島県で家を建てようとしている人が、東京の設計事務所に家づくりネットワーク方式の家づくりを依頼してもよいのです。その東京の設計事務所が家づくりネットワーク方式の家づくりを行えるなら、徳島県を拠点とする光洋一級建築士事務所に家づくりネットワーク方式の家づくりを依頼したのと同じ結果が得られます。

家づくりネットワーク方式の家づくり、そのように光洋一級建築士事務所が作り上げています。

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家づくりネットワーク方式の家づくりは、建て主にとっての適正価格で家を建てようとする家づくり。

建て主にとっての適正価格は、工事原価。

工事原価=資材費+労務費+監理費

工事原価で建てようとするのが分離発注。家づくりネットワーク方式の家づくりは分離発注の家づくり。

建て主にとっての適正価格で家を建てたいなら、家づくりネットワーク方式の家づくりを選ぶことです。

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建て主にとっての適正価格・適正工事費は、工事原価。

工務店・ハウスメーカーにとっての適正価格・適正工事費は、その工事費に彼らが欲しいだけのお金を上乗せした額。

工務店・ハウスメーカーにとっての
適正価格・適正工事費
工務店・ハウスメーカーが欲しいだけお金
家に直接使われるお金(工事原価) ←建て主にとっての適正価格・適正工事費の
 最小額

家づくりネットワーク方式の家づくりには、工務店・ハウスメーカーが欲しいとするお金を必然的にカットして、建て主にとっての適正価格・適正工事費で建てることができる家づくりシステム。

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工事原価1500万円の家の見積り金額は、

20%の粗利益があればやっていけるという工務店なら、1875万円となり、

35%の粗利益がなければという工務店なら、2307万円となり、

50%の粗利益がなければという工務店・ハウスメーカーの場合は、3000万円となる。

どれも、それぞれの工務店・ハウスメーカーにとっては適正価格・適正工事費。

そしてどの業者に頼んでも、出来上がる工事原価1500万円の家。

これが、工務店・ハウスメーカーの見積り金額のなりたち。

さあ、どの工務店・ハウスメーカーで建てますか、それとも、建て主にとっての最少額の適正工事費で建てられる家づくりネットワーク方式の家づくりで建てますか。

選択するのは建て主です。

光洋一級建築士事務所は、家づくりネットワーク方式の家づくりを提唱・実践しています。

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工務店・ハウスメーカーが建て主に提示する見積書はほとんどが概算見積書。

概算見積書とは、大雑把・いい加減に作られた信用できない見積書。

そこに記載されている概算見積り金額もまた、大雑把・いい加減に算出された信用できない金額だということ。

工務店・ハウスメーカーに家づくりを任せるのなら、このいい加減な工事見積り金額から、工事原価を推定しないことには、建て主にとっての適正価格で家は作れないということ。

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いい加減に作成された概算見積書から工事原価を推定するには、第三者の専門家の見積書チェックを活用するしかない。

第三者の専門家の見積書チェックとは、その工務店・ハウスメーカーとは無関係の第三者の専門家(設計事務所か個人の建築士)に、工務店・ハウスメーカーの概算見積書をチェックしてもらうこと。そして見積り額を、工事原価と工務店・ハウスメーカーの粗利益とに仕分けてもらうこと。

これ以外に、概算見積書から、工事原価を推定する方法はない。

家づくりネットワーク方式の家づくりを執り行える設計事務所なら、見積書チェックもまた行える。

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建て主にとっての適正工事費で家を建てたければ、工事原価を知る必要があります。

そして、建て主が工事原価を知る方法は三つ。

1.工務店・ハウスメーカーの経費利益の内訳が明らかになる本当の相見積りを行う

2.第三者の専門家の見積書チェックを活用する

3.家づくりネットワーク方式の家づくりで建てる

1.〜3.のどれを行うにも、設計事務所のサポートが必要です。

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光洋一級建築士事務所の主な業務

1.個人建て主からの依頼で設計および原価見積書を作成

2.家づくりネットワーク方式の家づくりの実践

3.見積りチェック、見積書チェック

4.本当の相見積りのためのデータ作成(図面と積算書)

5.工事の監理

6.住宅調査、欠陥住宅の調査

光洋一級建築士事務所は、建て主の皆さんにいい家を安く手に入れていただくお手伝いをする設計事務所です。

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