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木造住宅適正価格、木造住宅適正価格・適正工事費の求め方

木造住宅、鉄骨住宅、鉄筋コンクリート住宅、プレハブ住宅、工法の如何を問わず、適正価格はある。

建て主が知る必要があるのは、坪単価と適正価格

・この世の中で、ハウスメーカー、建設会社の坪単価ほど当てにならないものはない。

坪単価で話を進める業者は決まって、見積り明細書を渡さない。

法律を無視して、渡さない。

・坪単価で話を進める業者の常套手段

 消費税を値引します。 ○○○万円値引します。

 工事費が200万円高くなる坪単価を提示しておけば、消費税分値引してもまだ儲かる。

 工事費が300万円高くなる坪単価を提示しておけば、200万円値引してもまだ儲かる。

 坪単価で話を進める業者は絶対に見積り明細書を渡さない。

・坪単価表示業者の坪単価

 これだけくれれば十分過ぎる利益が取れる、嬉しいなという金額

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○適正価格

 あなたの家に使われる  資材費 + 労務費 + これ位なら業者にあげてもよいとあなたが納得する業者取り分(経費) = 適正価格 

 建設会社との請負契約金額 3000万円 とすると、一般的には

  資材費 + 労務費 = 2100万円〜1500万円 (自分の家として返ってくるお金)

  業者利益(経費)   =  900万円〜1500万円 (どこかに消えていくお金)

となる。 これは、建設会社にとっての適正価格。

 しかし、あなたが、資材費+労務費で2100万円、業者利益は300万円が妥当だろう、適正価格だろうと思えば、

 請負契約金額=2400万円が、あなたにとっての適正価格

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○坪単価が当てにならないわけ

 ガソリン価格を見てください。ガソリンに定価はありますか。相場によって上下する。

 家も同じ。建設資材は相場によって上下する。

 ガソリンも住宅資材も相場によって上下する。ガソリンには定価がないのに、住宅価格に定価がある。不思議だと思いませんか。

 住宅価格(坪単価)は、一番高値で設定しているから、

 さらに、工事費も自在に上下させられるから(ごまかし工事、手抜き工事)から、定価(坪単価)で表示できるのです。

 建て主を騙さない、欺かない、真摯な建設会社は、坪単価表示などしない。

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○あなたにとっての適正価格で家を建てたければ

家づくりネットワーク方式で建てることだ。

設計事務所と建てる家、家づくりネットワーク方式の詳細は、光洋一級建築士事務所のホームページ

家づくりネットワーク方式の家づくりは、原価公開、オープン価格の家づくり

事細かく分類するから、無駄が省ける家づくり

家づくりネットワーク方式の家づくりは、光洋一級建築士事務所でなくとも行える。

あなたの隣の設計事務所でも行える。それなりの能力・知識がある設計事務所であれば。

ただ、家づくりネットワーク方式での家づくりを行える能力・知識のある設計事務所は、全国でも10%程度。

運良く、そんな設計事務所と巡り合えれば、最良の家づくりができるでしょう。

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適正価格には二つある。

1.工務店・ハウスメーカーにとっての適正価格・適正工事費

2.建て主にとっての適正価格・適正工事費

建て主にとっての適正価格・適正工事費は、資材費と労務費と監理費の合計。

資材費+労務費+監理費=工事原価

建て主にとっての適正価格・適正工事費=工事原価

工務店・ハウスメーカーにとっての適正価格・適正工事費は、この工事原価に工務店・ハウスメーカーの取り分(経費と利益)を上乗せした額。

工務店・ハウスメーカーにとっての適正価格・適正工事費=工事原価+工務店・ハウスメーカーの取り分

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工務店・ハウスメーカーが示す工事費見積り額が当然、彼らにとっての適正価格・適正工事費。

工事原価2000万円の家で考えます。

工務店・ハウスメーカーの取り分(=粗利益)として、20%が必要な工務店・ハウスメーカーが提示する見積り額は、2500万円となる。

粗利益35%が必要な工務店・ハウスメーカーが提示する見積り額は、3076万円となる。

粗利益45%が必要な工務店・ハウスメーカーが提示する見積り額は、3636万円となる。

工事原価はおなじ2000万円の家なのに、工務店・ハウスメーカーによってその見積り額は、2500万円〜3636万円と、差がある。

それでも、それぞれの工務店・ハウスメーカーにとっては、彼らの必要な経費・利益を上乗せした彼らにとっての適正価格・適正工事費というわけです。

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工務店・ハウスメーカーがどれだけの見積り額を提示しても、それは彼らの自由です。

そしてどの工事費額で家を建てるのかの決定権は建て主にある。

資材費+労務費+監理費すなわち工事原価だけしか払いたくないとする建て主は、工事原価だけで家づくり作りが行える方法を探せばよい。

工務店・ハウスメーカーにとっての適正価格でいいじゃないかとする建て主は、それぞれの工務店・ハウスメーカーが示す見積り額で契約して家を建てればよい。

どちらも、決定権は建て主にある。

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工務店・ハウスメーカーが示す示す工事費見積り額には、工事原価に彼らが欲しいだけの粗利益を上乗せしている。

工務店・ハウスメーカーの言うがまま、工務店・ハウスメーカーがどれだけ儲けるのかを知らないまま、お金を払うのは嫌だという場合は、工務店・ハウスメーカーの見積り額から、工事原価を把握しなければならない。

しかし、家づくりに素人の建て主には、工事原価の把握は難しいでしょう。

そこで、活用したいのが、第三者の専門家による見積書チェック。

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見積りチェック・見積書チェックとは、工務店・ハウスメーカーの見積書をその工務店・ハウスメーカーと無関係の立場にある第三者の建築士がチェックし、その見積り額を、家を作るのに直接使われるお金(工事原価)と、工務店・ハウスメーカーの取り分(粗利益)とに分ける作業のこと。

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見積りチェック・見積書チェックで明らかになった工事原価をベースに、これくらいなら工務店・ハウスメーカーに取らせてもよいとする金額を上乗せした工事費で工務店・ハウスメーカーに家づくりを発注すればよい。

こうすれば、建て主が納得した工事費で家づくりができる。

見積りチェック・見積書チェックを建築士にやってもらうにも、費用は発生します。

しかしその費用は、見積りチェック・見積書チェックの結果、元の工務店・ハウスメーカー見積り額よりコストダウンできた金額の○○%を支払うという約束で見積りチェック・見積書チェックを依頼すればよい。

そうすれば、建て主の金銭的負担はゼロ。リスクはゼロというわけです。

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工務店・ハウスメーカーの見積書が概算見積書なら、そこに示されている見積り金額は信用できません。

見積書が概算見積書なら、第三者の専門家の見積りチェック・見積書チェックを受けることが絶対に必要です。

見積りチェック・見積書チェックを受ける以外、工事原価を把握できません。

工事原価を知ることで初めて、コストダウンが図れる。

見積りチェック・見積書チェック=コストダウン

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工務店・ハウスメーカーが示す坪単価は、工務店・ハウスメーカーが大雑把・いい加減に定めた金額。信用に値しない金額がこの坪単価。

工務店・ハウスメーカーが示す坪単価に一喜一憂しても何の意味もない。

たとえば、タマホームの本体基本価格・坪単価は25.8万円ですが、何だかんだと上乗せされて契約時には、坪単価は45万円〜50万円になっている。

他にも、本体基本価格・坪単価は28.5万円と宣伝していても、契約時には坪単価70万円となる地元工務店もある。

工務店・ハウスメーカーが示す坪単価は、何の役にも立ちません。

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建て主が、建てたい家の工事原価を知る方法は、以下の4つです。

1.工事原価と工務店・ハウスメーカーの粗利益およびその内訳が明らかになる本当の相見積りを行う

2.第三者の専門家に見積りチェック・見積書チェックを受ける

3.設計事務所に工事原価見積書を作成してもらう

4.家づくりネットワーク方式の家づくりを行う

工事原価および適正価格を知ることで初めて、いい家安く作れる。

工務店・ハウスメーカーが示す工事費見積り額などどうでよい。

話を進めている工務店がいい家を安く建てることを当然としている工務店なら、その工務店が示す工事費見積り額は、あなたが求めた建て主主にとっての適正価格とほとんど同額となるでしょう。

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前段の工事原価を知る方法の1.〜3.までは、すでにお分かりのことと思います。

そこで、以下、家づくりネットワーク方式の家づくりを説明します。

家づくりネットワーク方式の家づくりを理解するには、まず分離発注を理解する必要があります。

分離発注の家づくりとは、

建て主が家を直接作る20業種にも及ぶ専門工事業者(専門職たち)を選んで、各工事の請負代金を折衝し、工事を発注し、資材も建て主が調達し、工事段階には、各専門工事業者の段取りを管理し、施工状況を監理し、建て主の自己責任で家を完成させること。

分離発注の家づくりは、同じ家を建てるなら、どの方法よりも安く作れる家づくり。

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家づくりネットワーク方式の家づくりとは、

本来建て主が行う分離発注のもろもろを全て、設計事務所が代行する家づくりスタイルのこと。

家づくりネットワーク方式の家づくりは、建て主と、分離発注の家づくりにおける建て主役目を代行する設計事務所と、専門職たちだけで行う家づくり。

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家づくりネットワーク方式の家づくり

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建て主

分離発注(家づくりネットワーク方式の家づくり)
−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−→

専門職たち
(元請)
建て主

一括発注
−−−−−→

工務店
(元請)

分離発注
−−−−−−−−−−−−−−−→

専門職たち
(下請)
建て主

一括発注
−−−−−→

ハウスメーカー
(元請)
一括発注
−−−−−→
工務店
(下請)
分離発注
−−−−−→
専門職たち
(孫請)

・専門職たちに渡るお金が同額なら最も安く作れるのはどれですか。

・建て主が払う工事費が同額なら最も上質な家作れるのはどれですか。

・同じ家を同じ条件で建てるなら最も安く作れるのはどれですか。

・工務店・ハウスメーカーにピンハネされない家づくりはどれですか。

・あなたの価値観で最もよしとする家づくりはどれですか。

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家づくりネットワーク方式の家づくりの案内です。

光洋一級建築士事務所は、建て主の方々にいい家を安く建てていただくために、家づくりネットワーク方式の家づくりを提唱・実践しています。

家づくりネットワーク方式の家づくりは、原価公開・分離発注・第三者監理の家づくり。

同じ条件で家を建てるなら、一番安く作れるのが家づくりネットワーク方式の家づくり。

同じだけの工事費で建てるなら、一番良い家作れるのが家づくりネットワーク方式の家づくり。

手抜き・欠陥工事を行われる可能性が一番少ないのが、家づくりネットワーク方式の家づくり。

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家づくりネットワーク方式の家づくりは、それなりの知識と能力があれば、どこの設計事務所にでも行えます。

あなたが家を建てようとする地にある設計事務所にでも行える。

家づくりネットワーク方式の家づくり、そのように光洋一級建築士事務所が作り上げています。

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家づくりネットワーク方式の家づくりは、場所と人を選びません。

徳島県で家を建てようとしている人が、東京の設計事務所に家づくりネットワーク方式の家づくりを依頼してもよいのです。その東京の設計事務所が家づくりネットワーク方式の家づくりを行えるなら、徳島県を拠点とする光洋一級建築士事務所に家づくりネットワーク方式の家づくりを依頼したのと同じ結果が得られます。

家づくりネットワーク方式の家づくり、そのように光洋一級建築士事務所が作り上げています。

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家づくりネットワーク方式の家づくりを提唱・実践している光洋一級建築士事務所の主な業務

1.個人建て主からの依頼で設計および原価見積書を作成

2.家づくりネットワーク方式の家づくりの実践

3.見積りチェック、見積書チェック

4.本当の相見積りのためのデータ作成(図面と積算書)

5.工事の監理

6.住宅調査、欠陥住宅の調査

光洋一級建築士事務所はいい家安く建てたいとする建て主のお手伝いをする設計事務所です。

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