目次
０．はじめに
１．住宅建設費用とは
２．１ 本体工事費の仕組み
２．２ 直接工事費のコストダウン
２．３ 間接工事費のコストダウン
２．４ 大手FC店・ハウスメーカーの経費
２．５ 年間着工棟数と間接経費比較
３．１ 詳細見積書の必要性
３．２ 価格の秘密の例・木材価格
３．３ 「詳細見積書」を出せない業者
３．４ 見積りとは本来どうあるべきか
４．１ 相見積りとは
４．２ 相見積もりをするのは簡単
４．１ よいデザインの住宅は市場価値が落ちない
４．２ よい住宅の内装材とは
７．まとめ
家を建てることは、おそらくほとんどの皆様にとって、一生に一度で、一番高価な買い物でしょう。ここでは、そのような皆様が貴重な大金を投資して家を建てるのですから、その投資した金額に見合った、あるいはそれ以上の価値のある良い住宅を手に入れるにはどうしたらよいか、その参考になる情報をご提供しています。
ここでいう「価値のある住宅、良い住宅」とは、コストパフォーマンス（＝費用対効果）の良い住宅ということにします。
コストパフォーマンス（＝費用対効果）とは、掛けた費用に対してどれだけ価値のある効果が出ているかという見方のことです。住宅建設にその考えを適用すれば、同じ予算を掛けて、どれだけ価値のある住宅ができるかということです。
ただ、「価値のある」という言葉は抽象的に過ぎます。耐久性、拡張性、省エネ性、デザイン、間取り、などなど、住宅の何に価値を求めるか、皆様のそれぞれの住宅への思いも千差万別です。
そこで、ここでは、経済的価値の面だけに絞ります。要するに、住宅建設費は同じでも、よりグレードの高い建設資材を使用している住宅を「価値のある住宅」で「良い住宅」と定義します。
そして、「価値のある住宅」で「良い住宅」を建設するキーポイントは、要するに住宅に掛かる諸々の費用の中でどの費用にお金を掛けて、どの費用を節約すればよいかを考えることです。
そのための方法として、これから住宅に掛かる総費用を徹底的に分析し、お金を掛けるべき項目、減額してもいい項目を洗い出します。
どの建設業者も、その規模の大小に関わらず利益を上げるために仕事をしております。それは何もわれわれ建設業者に限ったことではなく、会社勤めをしているあなたも、ご商売をされているあなたも、皆さん全てに言えることですね。
そして、建設業者にはお客様に良い住宅を供給する義務があるのもまた当然です。限られた予算で少しでも良い住宅を供給するにはムダを省くこと以外に何もありません。どこにムダがあるを考える手始めに、住宅建設にはどのような費用・経費がかかっているかを確認してみましょう。
１）敷地調査費
敷地調査費とは、建設予定地がどのような状態であるかを調査するための費用です。
・道路と敷地の関係は？
・給水、排水はどのようにするか？
・道路、隣地との境界、高低差は？
・法律上どのような建築物が建築可能なのか。どのような制限があるのか？
・地中に建設を妨害する埋設物がないか？
・建築物を支えるに必要な地耐力はあるか？
などなど、これらを調査するための重要な費用です。
２）付帯工事費用
付帯工事費用とは直接住宅に関わる工事費ではないのですが、住宅を建設するうえで必ず必要な費用のことを言います。
・設計費
・確認申請費
（住宅を建てるには、県や市の許可・同意が必要です。そのための手続きにかかる費用）
・公庫他申請費
（住宅金融公庫などでローンを設定するのも手続きが必要です）
・浄化槽申請費および水利組合への放流同意料
・水道引込み費用、公道費、水道加入金、ﾒｰﾀﾎﾞｯｸｽ副止水栓費用など
・外部養生
（近隣に迷惑をかけないように建築物周辺を囲うｼｰﾄの設置費用ですが、これは建設敷地周囲の状況により差がでてきますので、どの業者も付帯工事の範疇にいれることが多いようです。当然、詳細見積りのときに積算され見積額（工費額）に含まれてきます）
・残材処理
（これも建設場所の条件により違ってきますので、付帯工事の項目に入れておきます。当然、詳細見積りのときに積算され見積額（工費額）に含まれてきます）
なお、現場管理費、足場代、美粧費をこの付帯工事費用の項目に含めて、本体工事費を安くみせようとする業者もありますが、これら費用はどのような敷地で工事をしようとも必ず必要な費用なので、本来、本体工事費に含めるべきものです。本体工事費に含まれていなければ注意が必要です。
３）各種保険費
各種保険費は工事を行うには必ず必要となります。
・あなたの住宅を直接工事する人（下請け）の労災保険
・工事中に建物が火災にあったときのための火災保険
・通行人や隣地建物に迷惑を掛けたときに賠償する第三者保険
・契約した住宅を間違いなく業者に完成させるための完成保証保険
・完成後10年間、住宅の構造上の瑕疵が発生したときに無償修理を保証する10年瑕疵保証保険
・地盤が悪くて住宅が傾いた等の瑕疵を保証する地盤保証保険
などが、各種保険費の中に含まれています。
これら保険費も直接あなたの住宅の品質に関係はしないし、建設業者の利益にも一切関係のない項目ですが、必要な費用といえます。
４）本体工事費用
本体工事費用とは、あなたの住宅を建設するために使用される費用です。住宅メーカーの広告宣伝で坪（3.3㎡）単価で表示される工事価格がこれです。
この本体工事費用（建設費用）も、直接工事費と間接工事費の２つに大別されます。
直接工事費とは、必ず必要な費用。間接工事費とは、あなたの住宅の品質には直接関係のない費用です。
この間接工事費のムダを省くことが、経済的な住宅建設の第一歩といえるでしょう。
直接工事費、間接工事費については、後段で詳しく説明します。
５）登記費用
建物の表示登記と保存登記があります。
表示登記は、どこそこの地番にこれこれの建物があるということを建物登記簿に記載してもらうこと。手続きを行う土地家屋調査士への手数料が必要です。
保存登記は、建物登記簿に記載のあるその建物の所有権を誰が有しているかを記載してもらうこと。登録免許税（評価額の0.15%）と手続きを行う司法書士への手数料が必要です。
６）金利および各種保証料
建設費をすべて自己資金でまかなえる方は別ですが、大多数の建築主の方は公庫・銀行など金融機関でローンを組まれることでしょう。ローンを設定することにより発生するものに、保証料、金利、印紙代、抵当権設定費用などがあります。これらも住宅を取得するための費用として考えておかねばなりません。
７）雑費
雑費とは必要か不要かを一概にいうことができませんが、一般的には出費している費用のことです。このなかには、地鎮祭費用、上棟（建前）費用、ご祝儀、近隣への挨拶用手土産、茶菓子代、引越し費用などがあります。
８）消費税、不動産取得税などの各種税金
以上、これらが住宅を建設し取得するために必要な総費用ということになります。
このなかにムダが生じているのは、本体工事費の中の間接工事費だけでしょう。間接工事費のムダをいかに減じるかが、コストパフォーマンスの良い住宅造りにつながります。
では、ムダをいかに省くかを考えていきましょう。
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