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新築住宅 無意味な言葉・坪単価

自分達が希望する家を建てれば幾ら位の金額になるのか?「いい家だから、さぞ高いのだろうな」、などと思うことでしょう。当然です。

構造材は細く、不健康な家の価格があなたの頭の中にあるとすれば、太い構造材、自然素材をふんだんに使った体に優しい健康住宅はとんでもなく高くなると思っていることでしょう。

そもそも住宅業界において本当の価格を分かり易い形で提示する習慣そのものがないのですから。

安い家であっても高い家であっても、本当の価格は幾らなのかを建て主は永久に知ることができないようにされているのです。

住宅価格は直接工事費と間接工事費(経費)に分けられます。この直接工事費と間接工事費(経費)をハッキリと分けた見積りを行えば不透明な価格などなくなるのですが。

素人のあなたが一見分かり易く、実は一番分り難いのが「坪○○万円」と書かれた坪単価です。

住まいは間取り、外観、構造、使用材、使用設備が確定した上で見積りを行い、価格が決まっているくるもの。

そして当然のことながら、あなたがどこまでの範囲を含めた見積りをしてくれと決めない限り、金額は出てこない。

その算出された額を坪数で割って初めて坪単価が明らかになるのです。

また、坪数で割るにしても業者によって坪数の求め方も様々。坪単価だけを見ても何の参考にもなりません。

何の参考にもならない無意味な言葉が「坪単価」なのです。

だからこそ詐欺のような業者もいて、「坪○○万円」との表示に当然含まれていると思っている工事、項目が別途になっていたりする。

総額は同じでも、広くなる面積で坪単価を求めれば当然安くなる。

そして、あなたがフラフラと誘われて相談すれば業者に都合のよい論理で進められる。

これらの業者は、内容よりも見た目を徹底的に良くすることで割安感を与える、「高いはずだ」との思い込みと現実のギャップを利用する。

高いはずだと思い込んでいるあなたの常識を利用して、本当の価格に利益を上乗せする。

いつまでたっても本当の価格は見えてこない。

まだまだ信じられないような手法を用いたビックリする内容のチラシまで。

これらの業者は共通した宣伝パターンを行っている。いい家づくりの仕組みでなく、マーケティング、宣伝手法を研究しているので一般人の常識を逆手に取った広告で客寄せするのが常套手段。

残念なことに、「いい住宅」を造っている業者が発展し残るのではなく、詐欺のような広告やマーケティング・営業に優れている業者だけが利益を出し闊歩しているのが現実です。

売る為には何が必要なのか、その一点に絞込み、広告・外観などで総額を安く見せる工夫をしている。あなたが魅力を感じない訳がない、プロでも魅せられるのだから。

このような業者に限って、「坪単価」の割には見た目の良い家になっている。

このような業者にとって、いい家とは「売れる家」であって、いい家を創ろうとの気概はない。

表面に出すか出さないかの違いだけで、これら業者は多額の宣伝広告費、販売促進費が必要となる。

これら経費は企業規模の大小の違いや考え方の違いはあっても、全ての業者で原価と経費に分けて運営している。

実は、その原価と称される価格の中に経費を潜り込ませていることが住宅業界では当たり前とする習慣がある。

経費を全て公開してしまえば「私の家を建てて、あなた方(建設会社)はこんなにも沢山儲けるの」と、驚かれ受注できないからである。

悲しき住宅業界の常識なのです。

住まいづくりは絶対価格が高額なため、ここでいうところの間接工事費(経費)も、かなりの金額となってしまう。

こうなると、あなたは他業者の見積りを取寄せようとするでしょうが、他業者も似たり寄ったり。

そうなると何も分からなくなり値引き交渉をする。

あなたの交渉力によって大幅値引きに成功すれば「やった〜」ですよね。

こんなこと、あなたの家だけと思っているのですか。何もあなたの家だけが特別だったのではないのです。どこのお客様のところでもやっている。

あなたを手玉に取るくらいお手の物、そうでなければ業者で生き残っていけません。

値引き幅は当初より計上済み。想定金額を上回る値引きなどしません。すれば営業マンはタダ働きになるのですから。

このような手法の見積り(坪単価)は、大切なあなたの家づくりには役立ちません。

工種ごとに資材費、労務費、業者経費(利益)を明らかにした本当の見積書でなければ、あなたの家の値打ちは分からない。

投資額に相応しい家なのか、投資額の50%で建てられた家なのか分からないのです。

FC組織、特殊工法組織に加盟している業者は、確たる技術がないから加盟する。

これら業者は各本部より売ることに対する講習は「これでもか」というほど、叩き込まれるので、「売ることについては優れている」業者が多いと思われます。

言い換えれば、加盟する会社(業者)は自分達の技術、実績が不足しているので、セールストークが販売用カタログなどが揃っているこのような組織に加入金、上納金を払っても加盟する。

ローコストにもかかわらず利益が30%あると言われれば、多額の加入金、上納金を払っても加盟したいと思っても当然です。

これら業者は「安く良い家を創りたい」と願っているあなたとは対極にいる。

この説明が信じられない方は、その業者に法に基づいた、工種ごとに資材費、労務費、経費(利益)を明らかにした明細書の提出を求めれば、信じられるであろう。

これら業者は絶対に提出しない。もう理由はお分かりでしょう。

参考ページ:「新築住宅 不思議な話 坪単価って何

 

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本体基本価格などという適当な名称の坪単価は、当てになりません。信用してはいけません。

タマホームの本体基本価格坪単価25.8万円と宣伝していますが、どうにか生活できるところまで仕上げると、結局その家、坪当たり50万円になっています。

最終的には坪単価50万円になってしまう家の宣伝価格は、坪単価25.8万円。 これって、どうでしょう。

だいたい、本体基本価格にはどこまでの工事が含まれているのか、最初に明らかにしていません。

工務店・ハウスメーカーがいっている本体基本価格・坪単価には何も意味もない、役に立たない、信用できないということです。

本体基本価格を安く見せてお客を釣るのは、タマホームに限らず、レオハウス、アイフルホーム、ユニバーサルホーム、積水ハウス、大和ハウス、住友林業、皆同じですね。

そして、地元の工務店もその真似をしています。

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そして、あらかじめ本体基本価格・坪単価を設定している工務店・ハウスメーカーが提示してくる見積書も、概算見積書といういい加減なものです。

概算見積書は、いい加減大雑把に作られた見積書です。

概算見積り金額は、いい加減大雑把に算出された見積り金額です。

概算見積書は、工務店・ハウスメーカーが不当に儲けようとしていることを隠す目的で用いられます。

支払う工事費の50%を工務店・ハウスメーカーの経費・利益として取られることが分かっていれば、それが見積書にちゃんと記されていたら、その工務店・ハウスメーカーに家づくりを依頼するのは、再考する建て主がかなりの数、出てくることでしょう。

だから、概算見積書を用いるのです。概算見積書では、あなたが支払う工事費のどれだけが、あなたの家の直接工事費に投入され、どれだけが彼らの儲け(粗利益)になるのか、さっぱり分かりません。

概算見積書を用いる工務店・ハウスメーカーは信用できないということです。

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本体基本価格などという名称で、あらかじめ坪単価を設定している工務店・ハウスメーカーとの商談は、打ち切ったほうが無難です。

見積書には二つあります。

法に則った書式の本当の見積書と、法を無視した概算見積書(似非見積書)の二通りです。

あなたが探すべきなのは、法に則った書式の本当の見積書を用いる工務店・ハウスメーカーです。

あなたが家づくりを依頼すべきなのは、法に則った書式の本当の見積書を用いる工務店・ハウスメーカーです。

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概算見積書は似非見積書です。つまり、見積書とはいえない代物です。

本体基本価格坪単価25.8万円。工事面積が40坪なら、25.8万円×40坪=1032万円が本体基本価格です。

とだけ記されているのが概算見積書。

見積書というなら、その1032万円でどのような資材をどれだけ使い、どこまでの工事を行うのか、それが分からなければいけません。

概算見積書にはそんな詳細は記されていません。だから、概算見積書は見積書でない。似非見積書だというのです。

さらに法律では、見積書には経費・利益の内訳も明らかにしなさいとなっています。1032万円のうち、工務店・ハウスメーカーがどのような理由でどれだけの経費・利益を取るのかも明らかにするのが、本当の見積書です。

法を無視した概算見積書を用いて商売をする工務店・ハウスメーカーなら、工事段階でも法を無視するのだろうなと想像しても、あなたが的外れでもないでしょう。

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法を守る人は良い人。法を守らない人は悪い人。

法を守った見積書を用いる業者は良い業者。法を無視した見積書(見積書とも呼べないもの)を用いる業者は悪い業者。

常識で考えれば、悪い業者と分かっていれば、だれも家づくりを頼まないはずですが、多くの建て主がこれ業者で家づくりをしている。

なぜでしょう。巷間、良い建設業者がそれほど少ないということでしょう。

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概算見積書がどのようなものかを知るべきです。

知っていれば、概算見積書を用いる悪い業者に家づくりを依頼することから回避できるでしょう。あるいは、そんな業者に家づくりを依頼するせざるを得ない状況になっても、それを分かって上で依頼するわけですから、何らかの対策を打つことができる。

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A工務店の坪単価は、35万円

B工務店の坪単価は、28.5万円

そっくり同じ家を作った場合、結局かかった工事費総額は、A工務店のほうが安かった。よくある話です。

坪単価は、意味のない数値です。坪単価が安いから家を安く作ってくれるとは限らないのです。

坪単価を比較することで依頼先を選んではいけません。

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本体基本価格などという名称で、あらかじめ坪単価を設定している工務店・ハウスメーカーは、信頼できません。

彼らが提示する概算見積書も信用できません。

どうしてもこのような工務店・ハウスメーカーに家づくりを依頼するのなら、その概算見積書を第三者の専門家にチェックしてもらうべきです。

概算見積りの業者に家づくりを任せるのなら、第三者の専門家の見積書チェックが必須です。これいい家を安く建てる基本です。

原価公開・分離発注・第三者監理の家づくり、家づくりネットワーク方式の家づくりを提唱実践している光洋一級建築士事務所のアドバイスです。

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見積りチェック、見積書チェックとは、工務店・ハウスメーカーの見積書を精査して、見積り工事費のうち、どれだけが家の建設に使われる直接工事費で、どれだけが工務店・ハウスメーカーの経費・利益である間接工事費かを明らかにすること。

さらに、間接工事費を経費・費目にまで分解して、建て主が払いたくない払わされたくない経費・費目を工務店・ハウスメーカーにカットさせる。こうして工事費見積額をコストダウンさせることまでを含みます。

見積書チェックを受けて、建て主が納得の行く工事費額となり、納得のいく使途にお金が使われることで初めて、払ったお金に相応しい家が作られることになる。

家づくりネットワーク方式の家づくりを行えば、工務店・ハウスメーカーが存在しないので工務店・ハウスメーカーの取り分(間接工事費)が不要。

概算見積りの業者に家づくりを任せるのなら、第三者の専門家の見積書チェックが必須です。

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光洋一級建築士事務所が知る限り、

・欠陥住宅を作ったと訴えられている工務店・ハウスメーカーは全て概算見積り業者

・建て主とトラブルになっている工務店・ハウスメーカーは全て概算見積り業者

・仮契約書・申込書・注文書など家を建てる上で不要な書面を用意している工務店・ハウスメーカーは全て概算見積り業者

・法を犯して契約金などの先銭を収受している工務店・ハウスメーカーは全て概算見積り業者

・法を犯して完成引渡しの前に工事費の全額を収受している工務店・ハウスメーカーは全て概算見積り業者

・第三者の専門家が監理することを拒否する工務店・ハウスメーカーは全て概算見積り業者

・第三者の専門家の見積書チェックを拒否する工務店・ハウスメーカーは全て概算見積り業者

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いい加減な概算見積書の見本は、こちらのページに掲載しています。

その見本のように

・なぜそれだけの工事費となるのかその明細が明らかにされていない見積書は概算見積書

・どこにどれだけのお金が使われるかその使途が明らかにされていない見積書は概算見積書

・工務店・ハウスメーカーが必要とする経費・利益が明らかにされていない見積書は概算見積書

見本の見積書で契約した建て主、家を建てた後、その建設業者に対して欠陥住宅訴訟を起こしています。

この見本の見積書をチェックしたところ、1000万円以上余計に工事費を搾取されていることが判明しました。

法を守る工務店を見つけて家づくりをしていれば、そっくり同じ家を建てても、1000万円は安く作れていたということになります。

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いい家を安く手に入れる方法は三つあります。

1.第三者の専門家の見積書チェックを活用して、工務店・ハウスメーカーの見積額を建て主の納得のいく額までダウンさせて建てる

2.工事原価がおのずと明らかになる本当の相見積り・競争入札を行い、最低入札価格の業者で建てる

3.家づくりネットワーク方式の家づくりで建てる

いい家を安く作りたければ、上記の3方法のどれかをあなたの価値観に照らして実行すればよいでしょう。

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家づくりネットワーク方式の家づくりの案内です。

光洋一級建築士事務所は、建て主の方々にいい家を安く建てていただくために、家づくりネットワーク方式の家づくりを提唱・実践しています。

家づくりネットワーク方式の家づくりは、原価公開・分離発注・第三者監理の家づくり。

同じ条件で家を建てるなら、一番安く作れるのが家づくりネットワーク方式の家づくり。

同じだけの工事費で建てるなら、一番良い家作れるのが家づくりネットワーク方式の家づくり。

手抜き・欠陥工事を行われる可能性が一番少ないのが、家づくりネットワーク方式の家づくり。

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家づくりネットワーク方式の家づくりは、それなりの知識と能力があれば、どこの設計事務所にでも行えます。

あなたが家を建てようとする地にある設計事務所にでも行える。

家づくりネットワーク方式の家づくり、そのように光洋一級建築士事務所が作り上げています。

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家づくりネットワーク方式の家づくりは、場所と人を選びません。

徳島県で家を建てようとしている人が、東京の設計事務所に家づくりネットワーク方式の家づくりを依頼してもよいのです。その東京の設計事務所が家づくりネットワーク方式の家づくりを行えるなら、徳島県を拠点とする光洋一級建築士事務所に家づくりネットワーク方式の家づくりを依頼したのと同じ結果が得られます。

家づくりネットワーク方式の家づくり、そのように光洋一級建築士事務所が作り上げています。

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家づくりネットワーク方式の家づくりは、建て主と専門職とがじかに結びつく家づくり。

建て主

分離発注(家づくりネットワーク方式の家づくり)
−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−→

専門職たち
(元請)
建て主

一括発注
−−−−−→

工務店
(元請)

分離発注
−−−−−−−−−−−−−−−→

専門職たち
(下請)
建て主

一括発注
−−−−−→

ハウスメーカー
(元請)
一括発注
−−−−−→
工務店
(下請)
分離発注
−−−−−→
専門職たち
(孫請)

同額の工事費で家を建てるのなら、家を直接作る専門職たちにわたる額の多い家づくり方法はどれですか。

専門職たちに渡る工事費が同額なら、総工事費額が最も安くなる家づくり方法はどれですか。

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家づくりネットワーク方式の家づくりは、分離発注、建て主と専門職とがじかに結びつく家づくり。

家づくりネットワーク方式の家づくりは、分離発注でいい家を安く建てたい建て主を設計事務所がサポートする家づくり。分離発注で本来建て主が行うことの全てを設計事務所が代行する家づくりスタイル。

家づくりネットワーク方式の家づくりには、工務店・ハウスメーカーは介在しません。

家づくりネットワーク方式の家づくりの見積書では、工事原価が示される。

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家づくりネットワーク方式の家づくり

工務店・ハウスメーカーの家づくり

建て主

一括発注
−−−−−→

工務店
(元請)

分離発注
−−−−−−−−−−−−−−−→

専門職たち
(下請)
建て主

一括発注
−−−−−→

ハウスメーカー
(元請)
一括発注
−−−−−→
工務店
(下請)
分離発注
−−−−−→
専門職たち
(孫請)

建て主と専門職との間に、余計な組織が入れば、中間搾取が生じる。

家づくりネットワーク方式の家づくりでは、建て主は専門職と直接結びついているから、中間搾取などない。

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工務店・ハウスメーカーと家づくりネットワーク方式の家づくりの特徴比較1

  工務店・ハウスメーカー 家づくりネットワーク方式の家づくり
営業マン 存在する 存在しない
営業マージン 必要 不要
モデルハウス・住宅展示場 ある ない
現場見学会・完成見学会 やる やらない
宣伝広告 やる やらない
パンフレット 作成する 作成しない

あなたがよしとする家づくりはどちらですか。

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工務店・ハウスメーカーと家づくりネットワーク方式の家づくりの特徴比較2

  工務店・ハウスメーカー 家づくりネットワーク方式の家づくり
見積書 法を無視した概算見積書 法に則った見積書
見積書の内容 大雑把・いい加減 詳細が明らかにされる
見積り金額 工事原価+工務店・ハウスメーカーの粗利益 工事原価
見積りの信憑性 ない ある
工事原価 明らかにされない 明らかにされる
工事費比較 高い 安い

あなたがよしとする家づくりはどちらですか。

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工務店・ハウスメーカーと家づくりネットワーク方式の家づくりの特徴比較3

  工務店・ハウスメーカー 家づくりネットワーク方式の家づくり
契約の形態 一括請負契約 分離発注委託契約
家を実際に建てる人 下請・孫請となった専門職 元請となった専門職
責任を負う者 工務店・ハウスメーカー 元請となった専門職
責任の保障 保険 保険

あなたがよしとする家づくりはどちらですか。

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工務店・ハウスメーカーと家づくりネットワーク方式の家づくりの特徴比較4

  工務店・ハウスメーカー 家づくりネットワーク方式の家づくり
監理者 工務店・ハウスメーカーの関係者 建て主が選んだ第三者
監理の実態 監理が行われないことが多い 法に則り行われる
監理費 法の定めにより、同じ資格の者が監理をするなら同じだけの監理費が必要
監理に関する法律の説明 ない ある

あなたがよしとする家づくりはどちらですか。

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工務店・ハウスメーカーと家づくりネットワーク方式の家づくりの特徴比較5

  工務店・ハウスメーカー 家づくりネットワーク方式の家づくり
建て主にとっていい家が作れる確率 小さい 大きい
いい家安く作れる確率 小さい 大きい
同じ家を同じ条件で建てるときの工事費 高い 安い
コストダウン 図れない 図れる
ローコスト住宅 作れない 作れる

あなたがよしとする家づくりはどちらですか。

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工務店・ハウスメーカーと家づくりネットワーク方式の家づくりの特徴比較6

  工務店・ハウスメーカー 家づくりネットワーク方式の家づくり
ピンハネ・中間搾取 ある ない
家に直接使われるお金 明らかにされない 明らかにされる
家に直接使われないお金 ある ない
家を直接作る専門職に渡るお金 不明 明らかにされる

あなたがよしとする家づくりはどちらですか。

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工務店・ハウスメーカーと家づくりネットワーク方式の家づくりの特徴比較7

  工務店・ハウスメーカー 家づくりネットワーク方式の家づくり
施主支給 NG OK
建て主の知り合い専門職への発注 NG OK
建て主が工事に参加・ハーフビルド NG OK
建て主が専門職に直接支払うこと NG OK

あなたがよしとする家づくりはどちらですか。

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工務店・ハウスメーカーと家づくりネットワーク方式の家づくりの特徴比較

  工務店・ハウスメーカー 家づくりネットワーク方式の家づくり
いい家安く作れるのは
同じ家同じ条件で建てるなら安く作れるのは
なぜそれだけの工事費になるのか明らかにされるのは
どこにどれだけのお金が使われるか明らかにされるのは
第三者監理の家づくりが条件なのは
見積書に関する法律説明があるのは
監理者に関する法律説明があるのは
工事費の支払いタイミングに関する法律説明があるのは
坪単価表記をするのは
概算見積書を用いるのは

どちらの家づくり方法を選ぶかは、あなたの価値観で決めること。

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光洋一級建築士事務所の主な業務

1.個人建て主からの依頼で設計および原価見積書を作成

2.家づくりネットワーク方式の家づくりの実践

3.見積りチェック、見積書チェック

4.本当の相見積りのためのデータ作成(図面と積算書)

5.工事の監理

6.住宅調査、欠陥住宅の調査

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