光洋一級建築士事務所 徳島市北常三島町1丁目5-1

ハウスメーカーや工務店を介さない家づくり、「家づくりネットワーク」方式を提唱する建築士事務所です。営業エリアは徳島県全域

 

TEL : 090-4500-1934 FAX : 088-653-2913
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原価公開方式で家をつくる、建て主が主導権を握る家づくり、充実感、満足感が得られる家づくり

「家を建てるのは疲れた、苦しかった」と言われる建て主が大勢いられます。なぜ疲れたのか苦しかったのか、ご存知ですか。

一番楽しいはずである家づくり、疲れたり苦しむのは不幸な事です。このような家づくりをされた方は充実感も満足感も得られません。

大金を払って疲れと苦しみだけが残る、このような馬鹿げた家づくりをしないためにはどうすればよいかを、建設業界にいる者よりの目線でお話します。

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なぜ、疲れたのか、苦しかったのかの原因は明白。家づくりの主導権を業者に握られているからです。

自分に主導権があれば、思うとおり、自分のペースで、こだわりの家づくりを行えば、これほど楽しいことはないはず。

これまでの暮らしからかけ離れた憧れや人真似で決めた家を押付けられる。業者主導で物事が運ばれる。

検討する時間もない。本当の家は自分達の暮らしに合った居心地の良い家でなければならない。

にもかかわらず、業者に都合よく造られた家に自分達の暮らしを合わせねばならない。苦しくて当然、疲れて当然。

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自分達の家のために自分が参加できたのは借金のサインだけ。

建て主が主導権を握るのは借金のサインだけでなく、どのような暮らしがしたいか、家を創ることにより、どのような暮らしが待っているか、

自分達は何を大切にし暮らしてきたか、暮らしていくか、趣味や子育てについてなど話し合い、自分達らしさを見つけてプランを作る。

そうすることで「こういう暮らしかたがしたかったんだ」と自分達らしい家が見えてくる。これほど楽しいことはない。

しかし残念なことに自分達は素人、自分達らしい家を建てるのに幾らの費用が必要なのか、ハウスメーカー、工務店の価格は適正なのか、不安が一杯。

考えれば考えるほど苦しくなる。

苦しくなる家づくりは本物の家づくりではない。

お金の心配をすることなく、自分達らしい「いい家」を創れる家づくりシステム、この方法が家づくりネットワーク方式なのです。

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1.新築住宅の原価公開方式とは          (左記メニュー欄の「総工事費比較」をご覧下さい)

「家づくり」という言葉には夢にあふれたイメージがあります。
家を建てるということは家族の大きな希望をカタチにする大イベントです。
カタログや雑誌を見たり、モデルハウスを見て回ったり、すればするほど夢は大きく膨らんでいきます。
そのなかで大多数の人は限られた予算の中でできるだけ希望を叶えたいと考えるでしょう。
しかし住宅の価格に定価はありません。相場の見当も付かないのが正直なところでしょう。
家はイメージするだけで簡単に建つものではありません。
多くの材料、部材、設備などを組み上げて仕上げられていきます。
そこにはたくさんの人がかかわり、その力が結集されて家は出来上がります。
特定の人のみが多くの利益を搾取すると、いい家はできません。
そこですべての材料費や手間賃といった住宅にかかわる費用の原価を公開するのが
原価公開の家づくりネットワーク方式なのです。
住宅メーカー、工務店等の見積書では、この原価に利益を上乗せしたカタチで金額が表示されますが、
家づくりネットワーク方式では、あくまで原価とは原価として、必要な経費は経費として表示するので、
不透明な住宅価格を明確にし、納得して家づくりができるのが特徴です。
また、法外な利益や中間マージン、営業マージンといった無駄なコストアップ要素を防げる点も大きなメリットでしょう。
原価公開方式の根底にあるのは「家は買うもの」でなく、建て主、建築士と専門職が協力し共に「家をつくっていく」という考えなのです。
建築に関して素人の建て主が「家をつくっていく」のは現実的には無理でしょう。
そこで建て主に代わって建築士が資材の仕入や工事発注、設計、工事監理などを行うのが「家づくりネットワーク方式」なのです。
もともと、家づくりという作業は、元請の住宅メーカー、工務店だけが施工するケースはなく、全て下請業者が施工するのが一般的です。
この細かな発注や仕入を元請会社として行うのではなく、あくまで建て主の立場で建築士が代行するのが家づくりネットワーク方式なのです。
従ってその主導権は建て主にあり、費用や発注価格は工事原価として建て主に全て提示されることになります。

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2.坪単価の秘密    〜同じ家、総額同じで坪単価10万円の差〜

1坪(3.3u)あたりの建築費がいくらなのかを表すもの
一般的には総工事価格を延べ床面積で割ったもの。
例えば総額2000万円、延べ床面積40坪の家なら坪単価50万円ということになります。
ただし、坪単価を算出するために定められた明確な計算方法はなく、住宅会社によって「延べ床面積」で割ったり、「施工面積(工事面積)」で割ったりするので、正確な目安にはしにくいので注意が必要です。

延べ床面積 建築基準法にしたがって面積計算したもの
玄関ポーチ、吹抜け、バルコニーなどは含まれません
施工面積(工事面積) 実際に施工した面積のこと
延べ床面積に含まれない玄関ポーチ、吹抜け、バルコニーなども含まれる

総額工事費を施工面積で割った表示方法を取る業者が多いようです。
なぜならば坪単価を安く見せられるからです。
例えば総額2000万円、延べ床面積40坪、玄関ポーチ・吹抜け・バルコニーで10坪、
合わせて施工面積50坪2000万円を、
施工面積50坪で割れば、坪単価40万円
延べ床面積で割れば坪単価は50万円
同じ家が、どの面積表示で割るかで、坪単価に10万円もの差がつくのです。
坪単価表示ひとつで業者姿勢、信頼度は見て取れます。
単に表示されている価格を単純に比較するだけでK社よりT社が安いと言い切れません。
坪単価の算出方法はさまざまなので依頼先選びの基準にしないほうが賢明です。
原価公開方式で明細見積書を出せと要求すれば劣悪な業者は逃げていくことでしょう。
いい家を安くつくるために一番良い方法が原価公開方式なのです。
この方法はそれなりの能力のある建築士なら誰でも行えます。

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3.請負契約とは    〜ユーザーは正しい契約書を知らずに契約している〜

請負契約、ハウスメーカー、住宅会社、建設会社、工務店などとの間に締結する契約がこれに当たります。
あなたが2000万円で工事請負契約を締結したとして、あなたの家に果たして幾らの工事費を使ってくれたのか、あなたには分りません。
半分の1000万円? それとも1200万円、1400万円?
住宅会社の粗利益は38〜45%、地元密着の工務店で28〜30%、フランチャイズ・各種グループに加盟している業者は上納金・ロイヤリティーを払うので35〜38%と言われている。
あなたの依頼先が地域密着業者、そしてFCなどのグループに加盟していない業者で粗利益30%として、あなたの家に使ってくれた工事費は1400万円。
600万円は業者粗利益。
あなたの家の請負契約書、見積書に業者粗利益30%の600万円と記されていますか。
記されていなければ、ごまかし見積書、デタラメ見積書で契約しているのです。
概算見積書も同じです。
概算、適当に言えばこれくらい。
このようにごまかせれる要素が多いのが請負契約なのです。
大多数の業者手口なのです。
全ての業者がごまかし請負契約を結んでいると言うものではありません。念のため。

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なぜ、ごまかし見積書、概算見積書で営業/契約をするか
一つは業者の都合の良いように工事を進め、欲しいだけの利益を得るためです。
正しい詳細(明細)見積書をあなたに渡せば、見積書どおりの資材を使わねばなりません。
ごまかせば、手抜・粗悪工事となり、手直し。裁判になれば証拠が残り負けるからです。
もう一つは、値引き営業ができるからです。
業者からの値引き提示、あるいはあなたより値引き要求があっても快く了承できるからです。
工事内容、資材の程度、何も約束していないからです。
100万円値引きすれば100万円以上安い資材、粗悪な工事をすれば終わりです。
だから悪質業者は詳細(明細)見積書を、あなたに示さない、渡さない。
このようなごまかしができるのが請負契約なのです。
全ての業者がこうしていると言っているのではありません。念のため。

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なぜ平面図(間取図)、立面図(姿図)だけで営業/契約をするか
間取図、姿図はどんなに美しく描かれていても、これを信じて契約してはなりません。
プロが見ても外観、間取りは分っても、肝心の家の構造内容、何年位丈夫に使える家なのか、価格に相応しい家なのか、何も分りません。
業者はなぜ間取図、姿図だけで営業/契約をするのでしょうか。
構造図など重要書類をあなたに渡せば、ごまかせない、業者にとって都合のよい工事ができないからです。
構造図など重要書類に基づきできていなければ手抜工事。
裁判になれば負けは決まっています。だから渡さないのです。証拠を残したくないのです。
このようなごまかしが可能なのが請負契約なのです。
全ての業者がこうだと言っているのではありません。念のため。
でも大多数の業者が、いい加減なごまかし見積書、間取図、姿図で営業/契約していることも事実です。
真摯な業者なら詳細見積書及び全ての図面を提示して詳しく説明するはずです。
このような業者となら請負契約を締結してもよいでしょう。

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あなたが本気で「いい家をつくりたい」のであれば、家づくりネットワーク方式で建てることです。

依頼する建築士に心当たりがないユーザーは、光洋一級建築士事務所へ依頼していただけることを期待します。

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先に述べた2000万円払って現実には1400万円しか使われていないあなたの家、
中間搾取がなくムダな費用を使わない直接工事費と監理費でつくる家づくりネットワーク方式で建てれば、
1400万円×1.1=1540万円
請負契約2000万円の家と同じ資材を使った同じ家が1540万円で建てられるのです。
あなたの依頼を受けた建築士が、あなたに代わって材工分離発注。
工事は、あなたの依頼を受けた建築士が全責任を負い確かな監理の下、完成さす。

資材費、工賃、監理費の全てを明らかにする家づくり、
請負契約のような、隠し事、ごまかしばかりの家づくりでない、
原価公開、オープン価格の家づくり、
隠し事のない、第三者監理の家づくりの方法が、
家づくりネットワーク方式」なのです。

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参考:資材価格(原価)は、NPO法人いい家ネットの資材価格表に表示されています、参考になるでしょう。

請負契約は利益優先、どのようにして少しでも多くの利益を取るか、これしか考えていません。
いい加減、ごまかし見積書、間取図、姿図のみでの営業/契約活動
下請タタキ、手抜・粗悪・欠陥住宅へとつながって行くのです。

請負契約は監理者も会社の人間が兼ねるのが一般的です。雇用先の粗悪工事に対して、給料を貰っている監理者の見る目が甘くなって当然です。
いい家を安くつくる、価格に相応しい住まいを手に入れる方法は、家づくりネットワーク方式しかありません。

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再度言っておきます。家づくりネットワーク方式での家づくり、それなりの能力のある建築士であれば誰にでも行えます。
適切な建築士に巡り合えなかったユーザーの皆様におかれましては、光洋一級建築士事務所に任せていただければ必ずいい家が造れることをお約束いたします。

新築住宅の原価は、建て主が家づくりのプロであり、仕入れから専門職の手配まですべて自分で行った場合の出費、支払額となりますが、素人の建て主では現実的には無理。だから建て主に代わってすべてを取り仕切る専門家が必要となるのです。

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自分の家にとれだけのお金が使われているのか知らされていないのが工務店・ハウスメーカーの家づくり。

3000万円払って自分の家に2000万円使われるのか1500万円しか使われるないのか分からない、知らされない。不思議だと思いませんか。3000万円払って2000万円の家が作られるか1500万円の家が作られるか分からない。不思議だと思いませんか。

建て主が主導権を握る原価公開の家ウ栗だと、どこにどれだけのお金が使われるか一目で分かる。

家づくりネットワーク方式の家づくりは、原価公開、分離発注、第三者監理の家づくり。

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満足できる家が作られたとするかしないかは、どれだけの拘りが満足させられたかで決まる。

予算に限りがある建て主において100%満足する家を建てることは不可能。それでも主導権を建て主が握ることにより、満足する家に半歩でも近づくことはできる。建て主が主導権を握り予算配分することで、拘りのところに優先的に予算を廻せる。原価公開の家づくり行うことで初めて建て主が主導権を握れる。

家づくりネットワーク方式の家づくりは、原価公開、分離発注、第三者監理の家づくり。

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1.原価公開 どこにどれだけのお金が使われるか一目で分かる

2.原価公開 どれだけの価格の品をどれだけ使われるか一目で分かる

3.原価公開 工務店・ハウスメーカー経費としてどれだけのお金を必要とするか内訳明細が一目で分かる

4.原価公開 監理費がどれだけか一目で分かる

5.原価公開 自分の家を建てることで工務店・ハウスメーカーがどれだけの利益を得るか一目で分かる

これらを全て明らかにしたのが原価公開の見積書。

建て主の要請があればこれらの全てを明らかにした見積書を提示しなければいけないと法律には定められている。

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建て主が主導権を握らなければ充実感・満足感得られないこと分かりましたか?

原価公開の家づくりでなけ3れば、主導権握れないこと、充実感・満足感得られないこと分かりましたか?

分かれば、建て主が主導権を握れる家づくり実行しなさい。原価公開の家づくり、実行しなさい。

家づくりネットワーク方式の家づくりは、原価公開、分離発注、第三者監理の家づくり。

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○工務店・ハウスメーカーに家づくりを任せるときに必要なお金
工務店・ハウスメーカーの経費と利益
監理費
労務費
資材費

資材費+労務費+監理費 が、工事原価。工事原価だけで家を建てたいとするのが、家づくりネットワーク方式の家づくり

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拘りに必要なだけのお金を使えば満足する家作れる。これは分かりますね。

満足した家作ることできれば、充実感味わえる。これも分かりますね。

○工務店・ハウスメーカーに家づくりを任せるときに必要なお金
工務店・ハウスメーカーの経費と利益
監理費
労務費
資材費

のうち、工務店・ハウスメーカーの経費と利益部分に使うお金の全てをあなたの拘りの工事に廻してもあなたの拘りは満足させられませんか。これで満足させられれば、あなたの拘り、希望は過大すぎる。

建て主が主導権を握る原価公開の家づくり行えば、工務店・ハウスメーカーが必要とする経費利益の全てを拘りに使うことできる。これを可能にしたのが、家づくりネットワーク方式の家づくり。これは分かりますね。

家づくりネットワーク方式の家づくりは、原価公開、分離発注、第三者監理の家づくり。これも分かりますね。

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原価公開の家づくりは、第三者監理が原則です。

あなたは素人。示された原価見積り金額が適正かどうかは分からない。建て主に代わってその見積り金額の適否を判断するのが、あなた自身が選んだ、工務店・ハウスメーカーとは一切関わりのない第三者の建築士(監理者)。

工務店・ハウスメーカーに資材費、労務費、経費利益の内訳まで明らかにされる、法に則った見積書を出させても、監理者が、工務店・ハウスメーカーとは一切関わりのない第三者でなければ、満足する家づくりは行えない。

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建て主が主導権を握る家づくり行いたければ、

原価公開の家づくり行いたければ、

第三者監理の家づくり行いたければ、

充実感・満足感味わえる家づくり行いたければ、

家づくりネットワーク方式の家づくり、勉強しなさい。

家づくりネットワーク方式の家づくりは、それなりの知識・能力があればどこの建築士(設計事務所)にも行える。そのように光洋一級建築士事務所が作り上げている。

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