光洋一級建築士事務所 徳島市北常三島町1丁目5-1

ハウスメーカーや工務店を介さない家づくり、「家づくりネットワーク」方式を提唱する建築士事務所です。営業エリアは徳島県全域

 

TEL : 090-4500-1934 FAX : 088-653-2913
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新築住宅の建設費、工事費のお話し

新築住宅の建設費、工事費の具体的なお話しをする前に、建て主が知っておかねばならないことがある。

あなたが払った建設費、工事費、借金してまで払う建設費、工事費の全てが家に使われていないことはご存知のとおりである。

父ちゃんと母ちゃんがコツコツとまじめに仕事をしている工務店でも、新築住宅の建設費、工事費の15%はm諸経費(粗利益)が確保されていなければ健全経営は無理。

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営業マンがいれば営業経費が5%、モデルハウスがあれば3%、現場監督を雇用していれば5%、棟数が多くなれば監督を補助する雑役が必要となり3%、図面を作成する設計士を雇用しておれば3%、事務員がいれば2%、FC加盟もしくは大手ハウスメーカ−名を使用していればさらに3%〜5%が必要となる。

これら業者は宣伝広告費として、新築住宅の建設費、工事費の5%〜7%は使用する。

これで分かるように新築住宅の建設費、工事費の45%以上の粗利益がなければ経営は成り立たないのだ。

3000万円払ったとしよう。このうちの業者粗利益は1350万円、あなたの家に使われる工事費は1650万円。

これら業者の共通点をご存知か。安い家を高い家に見せる必要にかられデザイン優先となる。

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物を買うとき、一般的にはカタログで調べたり、販売店を回って価格を比較したり、ある程度その商品の知識を得てから納得して買うことでしょう。

こと、家となると一変してしまいます。

一生一度、何十年ものローンを組んで払う、高額な借金を抱えるにかかわらず、よく分らないまま契約する人がほとんどです。

原因として考えられるのは、

1.使用される建材、製品、・資材の数があまりにも多すぎるため、それぞれの価格や性能の差などが理解できない
2.図面、見積書に書かれている専門用語が分らない
3.数社と交渉し見積りを取っても、内容が統一されておらずどこが違うのか分らない
4.業者によりプラン、工法、使用材、設備が全て異なるので、どの業者がよいか分らない
5.建材、製品、資材及び工事費に関する適正価格が分らない
6.図面を見ても分らない (劣悪業者は間取図、姿図、仕上表しか示さないため)
7.値引きしてもらってもその分粗悪な工事をされないか不安

なぜこのような不安な状態のまま契約するのでしょうか? 結果、粗悪な家、欠陥住宅。

宣伝、広告によって知名度のあるハウスメーカーに依頼しても、このような問題は解決しません。

原価公開、オープン価格の家づくり「家づくりネットワーク」方式で建てるか、もしくは本当の相見積りをすることです。

そうすることで、1〜7.の全ての不安が解消されます。

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■知っておかなければならない事柄を整理してみましょう

あなたが払うお金、工事費、大きく分ければ直接工事費、間接工事費、利益の3つに分けられます。

直接工事費 間接工事費 利益
家に使われる資材、形あるもの全て
労務費(専門職人件費)
美装工事費
産業廃棄物処理費
地盤調査
現場監理費
現場監督給与
雑役人件費
工事用足場、養生費
仮設トイレ
工事用電力、用水費
工事保険費
工事車両費、燃料費
図面作成費
詳細見積り作成費
各種申請費
各種保険費
通信費
車両費、燃料費
通信費
事務所経費、消耗品費
事務所電力水道費
事務員給与
宣伝広告費
営業マージン
ロイヤリティー、上納金
社長、役員報酬
部長、課長給与、賞与
社内保留利益
社長、役員車両費、燃料費
交際費
慰安旅行費
社員賞与

1)売上げ至上主義、利益優先業者は直接工事費が少なく、間接工事費、利益の割合が多くなる

2)いい家をつくりたい真摯な業者は、直接工事費が多くなり、間接工事費、利益の割合が少なくなる

●ブランド、名前に価値を見出すあなた → 1)の業者が向いています

●いい家を安く手に入れたいあなた → 2)の業者が向いています

ブランド、名前で家を決めるのは簡単です。好きなブランド業者に注文すれば終わりです。

でも、いい家を安く造る真摯な業者を見つけるのは大変です。

電話帳、広告、インターネットを見ても分りません。

ただ一つ、見つけられる方法があります。それは本当の相見積りをすることです。

「家づくりを考える会」光洋一級建築士事務所は正しい相見積り資料作成のお手伝いをしてます。

「家づくりネットワーク方式」か「相見積り」、これ以外の方法で、いい家を安く入手するのは難しいでしょう。

 

先に述べた業者は相見積りに参加しない。なぜ参加しないか。参加すればどれだけの利益を取っているかずべて明らかになるからだ。

 

追伸: 相見積り資料作成を光洋一級建築士事務所に依頼したら、その分高くなると思っていれば大きな間違いです。
    本当の相見積りをすることで、ごまかしがなくなりかえって安くなるのです。

参考ページ:新築住宅 工事費 徳島編、 新築住宅 適正価格 徳島編

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工務店・ハウスメーカーより示される新築住宅建設費工事費は、工事原価に工務店・ハウスメーカーが欲しいだけのお金をオンした金額。

見積り金額=工事原価+工務店・ハウスメーカーが欲しいだけのお金

見積り金額・・・あなたが払わされるお金

工事原価・・・あなたの家に直接使われるお金

見積り金額=建設費=工事費

工事原価=あなたの家に直接使われるお金=見積り金額の50%〜70%

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○工務店・ハウスメーカーの見積り金額が3000万円の場合
工務店・ハウスメーカーの経費と利益 1500万円〜900万円 誰かの懐に消えて行くお金
監理費 工事原価1500万円〜2100万円 あなたの家に直接使われるお金
労務費
資材費

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見積り金額、建設費、工事費、工事原価の違いは分かりましたね。

いい家かそうでないかは、見積り金額、建設費、工事費の多い少ないで決まるものではない。

いい家かそうでないかは、家に直接使われるお金、工事原価の割合で決まる。

見積り金額は共に3000万円だとして、工事原価1500万円の家と工事原価2000万円の家なら、どちらがよい家か自明でしょう。

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新築住宅見積り金額、新築住宅建設費、新築住宅工事費、呼び名は違っても同じものです。

新築住宅見積り金額、新築住宅建設費、新築住宅工事費、どれも工事原価に欲しいだけのお金をオンした金額。

同じ条件で同じ家を建てるのなら、どの工務店・ハウスメーカーで建てようと、工事原価は殆ど同じ。

見積り金額・建設費・工事費の差となって現れるのは、工務店・ハウスメーカーがオンする金額の差。

工事原価1500万円の家、オンする金額1500万円のハウスメーカーの見積り金額は3000万円となり、

工事原価1500万円の家、オンする金額500万円のハウスメーカーの見積り金額は2000万円となる。

見積り金額、建設費、工事費の成り立ち分かりましたか。

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工務店・ハウスメーカーより示される見積り金額、建設費、工事費はいい加減です。信じられない方は、工務店・ハウスメーカーに「法に定められた書式で作られ見積書」の提出を求めなさい。あなたが知っている工務店・ハウスメーカーの殆どが出してきません。

出せない理由は一つ、

工務店・ハウスメーカーが示していた見積り金額、建設費、工事費が嘘だからです。割高であることが明らかになるからです。

建て主から「法に定められた書式で作られ見積書」の提出を求められたら出さなければならないということも、法に定められている。その法を無視してでも提出しない理由は他に考えられない。

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工務店・ハウスメーカーで新築住宅を建てるのなら、どこにどれだけのお金が使われるか、何故それだけの金額となるのか、それらを知りたければ、資材費・労務費・経費の内訳まで明らかにされる本当の相見積りを行うより他にない。(資材費・労務費・経費の内訳まで明らかにした見積書=法で定める見積書)

不当に搾取されることなく家を建てたいのであれば、本当の相見積りは必須です。

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あとの人生掛けて返済する借金(住宅ローン)をしてまで家を建てる人もいる。お金は大切に使いましょう。大切なお金を不当に搾取されないようにしましょう。

あなたが本当の相見積りを行うことで、大切なお金を不当に搾取されないで家づくりが行える。

建て主の大切なお金を不当に搾取する建設業者が好んで用いる概算見積書の見本はここ。建て主を不幸のどん底に落とし込んだ恐怖の見積書

この見本のような見積書を作ってくる工務店・ハウスメーカーで建てれば、お金が幾らあっても足りません。

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本当の相見積りを行うことで、資材費・労務費・経費の内訳が明らかにされる。

不適切な工事費を搾取している工務店・ハウスメーカー、不当に工事費を搾取している工務店・ハウスメーカーは何かと理由を付けて本当の相見積りには参加しない。

参加しようとしない工務店・ハウスメーカーが示している見積り金額、建設費、工事費は割高だということです。

あなたに示されている見積り金額、建設費、工事費が3000万円だとします。本当の相見積りを行った結果、適正な見積り金額、建設費、工事費が2500万円であることが明らかになれば、3000万円と見積もっていたその工務店・ハウスメーカーは当然除かれるから、最初から参加しないのです。

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あなたが工務店・ハウスメーカーが示している見積り金額をどう眺めていても、高いのか、妥当な金額なのかは分かりません。分かるはすがないのです。工務店・ハウスメーカーは故意に分からせないように見積書を作っているのですから。

工務店・ハウスメーカーに家づくりを任せてかつ適正価格で建てたければ、本当の相見積りを行うことは必須です。

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いま、話を進めている工務店・ハウスメーカーのプランの中で、気に入ったプランがあるのなら、そのプランの家と同じ家を建てる条件で本当の相見積りを行うのです。

あなたがよしとするプランを提案した工務店・ハウスメーカーがその本当の相見積りに参加するかしないかは別にして、あなたが気にいったプランの家の適正事費は分かる。

工務店・ハウスメーカーに家づくりを任せてかつ適正価格で建てたければ、本当の相見積りを行うことは必須です。

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建て主が良しとする適正価格で家を建てる方法は三つある。

1.本当の相見積りを行う

2.工務店・ハウスメーカーが提示した見積書を第三者の建築士にチェックしてもらい、見積えい金額を、家に直接使われるお金と工務店・ハウスメーカーの経費利益とに仕分けてもらう。そして工務店・ハウスメーカーの経費利益で不要とする費目を徹底してカットしていく。

3.家づくりネットワーク方式の家づくりで建てる

家づくりネットワーク方式の家づくりは、原価公開、分離発注、第三者監理の家づくり。

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