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工務店のハウスメーカーの利益は儲けは利益率はどれだけ

建て主にとって見積書の中身は分かりにくく作られています。これから家を建てたい建て主は必見です。

ここ数年、坪25万円など坪単価の安さを前面に出している住宅会社がありますが、果たして本当に安いのでしょうか。これら業者の営業トークは決まっているようです。

「当社は大量仕入れをしているから、どこよりも安いのです」

「全国規模の住宅ネットワークに加盟して、共同仕入れをしているからどこよりも安いのです」

なるほどと思われる建て主もおられることでしょう。でも少し考えてください。これが本当なら、大手ハウスメーカー価格は何故、地域工務店より高いのでしょうか。基本価格が何故、50万円以上するのでしょうか。TVコマーシャル料が高いからでしょうか。モデルハウス建設費や維持管理費が高いからでしょうか。

ローコストを売りにしているタマホームもTVコマーシャルをやったりモデルハウスも建てていますね。にもかかわらず、広告価格は25万円、不思議ですね。理由を単純に言えば、価格の表示方法の違い

とブランド料の違いです。

ローコスト業者の価格表示の特色は、最も安く建てられるプランを基準にし、構造、仕上げ、設備を一定にする、その上故意に建て主が満足できない家、追加工事を行わねば生活できない家を基準とし、価格を吊り上げ、最終的には坪当たり38〜40万円になる仕組みにしている。又、独自の面積計算にて工事費を求めるため法定面積に直すと坪当たり60万円にもなる。

大手ハウスメーカーやタマホームは巨額な粗利益が必要な業務形態になっており、さらに大手ハウスメーカーはブランド料を加えるので坪当たり60万円以上にもなるのです。

そこでマイホーム価格は適正か?との話になると、何れの業務形態であろうと、提示額がその業者にとっての適正価格と言えるでしょう。ここで建て主が気付かねばならないのは業者にとっての適正価格があるのであれば、建て主にとっての適正価格もあると言うことです。にもかかわらず、全ての建て主は何の疑いも持たず業者の適正価格で契約する。疑問に感じるのは田舎建築士の私だけなのでしょうか。

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業者形態別適正粗利益は幾らかと言いますと(この割合は業界の常識とされているところです)

1.父ちゃん母ちゃん経営の地方業者の粗利益は契約金額の20%

2.1.の業者が現場監督を雇用している場合の粗利益は契約金額の25%

3.2.の業者が営業マンを雇用している場合の粗利益は契約金額の35%

4.3.の業者が大々的に宣伝コマーシャルを打っている場合の粗利益は契約金額の42%

5.大手ハウスメーカーと呼ばれている業者の粗利益は契約金額の50%

このように業者形態により粗利益は20%〜50%と幅広いのですが、これらは全て適正価格なのです。

3000万円の家を受注して、600万円儲けようと、1500万円儲けようと、業者の勝手。高いのは安心料として1500万円払う人、ブランド料として1500万円払う人、600万円も儲けられるのは嫌だという人、業者も様々なら建て主も様々ということです。

ここで重要になるのが、建て主にとっての適正価格なのです。1500万円儲けるのも業者の勝手なら、150万円しか儲けさせてやらないのも建て主の勝手ということです。

これを表にすると以下のように表されます(工事原価1500万円でそっくり同じ家を5社が建てるとして)

工事原価 上記業者 契約金額 粗利益
 1500万円  1875万円 375万円
 2000万円 500万円
 2307万円 807万円
 2586万円 1086万円
 3000万円 1500万円
粗利益10%  1666万円 166万円

こちらもご覧下さい

年収5千万円の建て主にとって業者粗利益1500万円は想定内でしょうが、年収500万円の建て主にとっては年収の3倍。3年間飲まず食わずで必死に働かねば貯めれない大金をいとも簡単にむしり取られる、それも騙し取られたのでは、たまったものでないと思われる人も。何れの業者に依頼するかの選択権は建て主にあるのですから、業者形態を注視し自分に合った業者を選べばよいでしょう。

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請負契約金額3000万円、粗利益50%の業者があなたの家に使うお金は1500万円。

同じ家を粗利益10%の業者が造れば、1666万円で建てることができる。

同じ家を粗利益20%の業者が造れば、1875万円で建てることができることになる。

同じ家を建てて財布が空になるか1300万円残るかは、建て主次第。後は建て主の価値観で依頼先を決めればよいでしょう。財布に1300万円残すも、安心料、ブランド料として1300万円払うも建て主の価値観ということです。

よって、適正価格を決めるのは建て主だといえるのです。同じ予算で同じ家を建て、後悔する建て主と満足する建て主がいる。この違いは建て主の価値観、適正価格の差なのです。後悔した建て主はブランド価値を認めず、適正価格は1660万円だとする人。満足した建て主はブランドに1300万円の価値を見る人。ただ、この違いだけなのです。

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建て主にとっての適正価格を求めるのは簡単です。

業者より示された工事費より、前述業者形態粗利益を除き、あなたが与えてもよいと思う粗利益を加えてやればよい。いたって簡単でしょう。これであなたにとっての適正価格が求められました。

確かなことはただ一つ。建て主の適正価格で建てなければ、必ず後悔するということです。また、良い家が出来る出来ないと、工事費の多い少ないは関係ありません。良い家かそうでないかは図面と監理で決まるのです。

私見ですが、私なら1300万円残します。(35年ローンを組む人ならその差は2000万円にも)。毎月10万円づつ楽しみに10年間使ってもまだ余る。年金生活になればこの差はもっと大きく感じることでしょう。家づくりは将来の生活まで左右するのです。

建て主が適正価格を把握するにも資材価格、及び工事費を知らねば、業者見積書の正誤を判断するのは無理です。よって判断の参考になるであろう資材費と工事費の一部を提示しておきす。これだけあれば見積書が正しいかそうでないかの判断はできることでしょう。尚、資材は一般住宅に使われている普及品価格です。

資材費及び工事費(2009年8月現在)

システムキッチン 定価の35%
ユニットバス 定価の38%
外部建具(アルミサッシ) 定価の38%
内部建具(化粧建具) 定価の38%
照明器具 定価の40%
化粧台 定価の28%
便器 定価の30%
土台 桧(並)120×120×4m 2,600円/本
柱 桧(並)KD材 120×120×3m 2,400円/本
フロアー 303×1818×12 定価の30%
ムク床板 杉(上)150×30×4m 5,600円/m2
ムク床板 杉(並)150×30×4m 3,500円/m2
ムク床板 杉(上)120×15×4m 3,800円/m2
ムク床板 杉(並)120×15×4m 2,150円/m2
ムク床板 パイン150×30×4m 2,150円/m2
羽目板 杉(上)10×105×4m 1,780円/m2
羽目板 杉(並)10×105×4m 1,485円/m2
羽目板 中国杉12×105×4m 1,020円/m2
羽目板 パイン12×105×4m 1,450円/m2
ビニールクロスA(材工共) 750円/m2
ビニールクロスAA(材工共) 850円/m2
火災警報器 3,000円個
2口コンセント(材工共) 1,900円/ヶ所
スイッチ(材工共) 1,900円/ヶ所
照明配線(材工共) 1,700円/ヶ所
給水給湯排水配管(材工共) 8,500円/ヶ所

いかがですか。手元にある見積書価格は適正でしたか。一つ一つ細かくチェックして下さいね。

例えば、定価100万円のシステムキッチンの見積り額が50万円なら、15万円儲けられた。単に15万円と思わないで下さい。35万円で買えるのに50万円も払わされている。15÷35、42.8%も儲けられた。40坪の家で15万円下がれば坪当たり3,750円も下がるのですよ。

ユニットバスも照明器具も化粧台も便器も、同じようにチェックしましょう。木材も土台、柱を参考に。床板も壁天井なども同様に。電気工事、水道工事も上表を参考にチェックすればよいでしょう。

比較できる見積り明細書を渡さない業者は論外です。交渉する値打もない低級劣悪業者です。

設計事務所と建てる家新築住宅見積り明細書も、適正価格を求める参考になると思われます。是非ご覧下さい。

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まとめ

建て主にとっての適正価格 = 工事原価(資材費、労務費) + 業者に払う粗利益(建て主の価値観で認める金額。工事原価の10%〜100%まで)

業者粗利益は、これだけのことをしてくれるならこれだけ払ってもよいと建て主が判断、認める金額 でよいのです。例えそれが工事原価の10%であろうと、工事原価と同額の100%であろうと、それが建て主にとっての価値観。

工事原価 + 建て主が認める経費利益 が、建て主にとっての適正価格。

原価1500万円の家を1666万円で建てるのも、3000万円で建てるのも建て主の価値観。1666万円が適正価格なら3000万円も適正価格なのです。答えを出すのは建て主である「あなた」です。

追記

業者の粗利益35%〜50%は取り過ぎ、儲け過ぎだと言っているのではありません。誤解しないようにお願いします。前述1.〜5.の業者形態別粗利益は全て、その業者にとっては適正価格なのです。それだけの粗利益を認め払うか払わないか判断するのは建て主にあるとお話しするだけです。

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適正価格には二通りある。

工務店・ハウスメーカーにとっての適正価格と建て主にとっての適正価格。

どちらの適正価格で家を建てるのかは建て主に決定権があるはず。しかし、多くの建て主は、工務店・ハウスメーカーのいいなりに、工務店・ハウスメーカーにとっての適正価格で建てている。

住宅ローンという借金までして建てる人が多いのに、なぜ、工務店・ハウスメーカーの言うがまま、工務店・ハウスメーカーにとっての適正価格で家づくりの工事契約してしまうのでしょう。

工務店・ハウスメーカーの言いなりではない、値切り交渉をしてから、値切らせてから工事契約をした。これなら工務店・ハウスメーカーにとっての適正価格ではないだろうと考えている人、それは間違いです。

値切り交渉に成功したとしても、それも工務店・ハウスメーカーの想定内。工務店・ハウスメーカーはあなたが値切ってくるだろうことを織り込み済みで、最初の見積り金額を高くふっかけています。

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工務店・ハウスメーカーにとっての適正価格とは、家を作るの絶対必要なお金(=工事原価)に、彼らが欲しいだけの粗利益を上乗せした額。

彼らが欲しいだけの粗利益
工事原価

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工務店・ハウスメーカーにも、建て主にも、双方が納得のいく適正価格とは、家を作るの絶対必要なお金(=工事原価)に、建て主が吟味した上で工務店・ハウスメーカーにこれだけの粗利益を与えてもよいとした額を上乗せした額。

建て主が吟味した上での工務店・ハウスメーカーの粗利益
工事原価

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工事原価1500万円の家を作るとして、

150万円の粗利益でよいとする工務店の見積り金額は1650万円、

500万円の粗利益が必要だとする工務店・ハウスメーカーの見積り金額は2000万円、

1500万円の粗利益が必要だとする工務店・ハウスメーカーの見積り金額は3000万円、

これらはいずれも、それぞれの工務店・ハウスメーカーにとっての適正価格。

そこから見えること。

建て主にとって重要なのは、工事原価、自分の家にどれだけのお金が直接使われているかということ。それぞれの工務店・ハウスメーカーの見積り金額などではない。

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建て主にとって重要な、この工事原価、自分の家にどれだけのお金が使われるのかを知る方法は、3とおり。

1.第三者の専門家の見積書チェックを活用して、工務店・ハウスメーカーの見積額を建て主の納得のいく額までダウンさせて建てる

2.工事原価がおのずと明らかになる本当の相見積り・競争入札を行い、最低入札価格の業者で建てる

3.家づくりネットワーク方式の家づくりで建てる

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建て主にとっての適正価格とはつまるところ工事原価。

工事原価とは、資材費と労務費と監理費の合計。

工事原価 監理費
労務費
資材費

家づくりネットワーク方式の家づくりは、原価公開、分離発注、第三者監理の家づくり。

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家づくりネットワーク方式の家づくりは、分離発注、建て主と専門職とがじかに結びつく家づくり。

家づくりネットワーク方式の家づくりは、分離発注でいい家を安く建てたい建て主を設計事務所がサポートする家づくり。分離発注で本来建て主が行うことの全てを設計事務所が代行する家づくりスタイル。

家づくりネットワーク方式の家づくりには、工務店・ハウスメーカーは介在しません。

家づくりネットワーク方式の家づくりは、工事原価で作る家づくり。建て主にとっての適正価格で家づくりが行われる。

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家づくりネットワーク方式の家づくり

工務店・ハウスメーカーの家づくり

建て主

一括発注
−−−−−→

工務店
(元請)

分離発注
−−−−−−−−−−−−−−−→

専門職たち
(下請)
建て主

一括発注
−−−−−→

ハウスメーカー
(元請)
一括発注
−−−−−→
工務店
(下請)
分離発注
−−−−−→
専門職たち
(孫請)

建て主と専門職との間に、余計な組織が入れば、中間搾取が生じる。

家づくりネットワーク方式の家づくりでは、建て主は専門職と直接結びついているから、工事原価そのもので家が作られる。

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家づくりネットワーク方式の家づくりの案内です。

光洋一級建築士事務所は、建て主の方々にいい家を安く建てていただくために、家づくりネットワーク方式の家づくりを提唱・実践しています。

家づくりネットワーク方式の家づくりは、原価公開・分離発注・第三者監理の家づくり。

同じ条件で家を建てるなら、一番安く作れるのが家づくりネットワーク方式の家づくり。

同じだけの工事費で建てるなら、一番良い家作れるのが家づくりネットワーク方式の家づくり。

手抜き・欠陥工事を行われる可能性が一番少ないのが、家づくりネットワーク方式の家づくり。

 

家づくりネットワーク方式の家づくりは、それなりの知識と能力があれば、どこの設計事務所にでも行えます。

あなたが家を建てようとする地にある設計事務所にでも行える。

家づくりネットワーク方式の家づくり、そのように光洋一級建築士事務所が作り上げています。

 

家づくりネットワーク方式の家づくりは、場所と人を選びません。

徳島県で家を建てようとしている人が、東京の設計事務所に家づくりネットワーク方式の家づくりを依頼してもよいのです。その東京の設計事務所が家づくりネットワーク方式の家づくりを行えるなら、徳島県を拠点とする光洋一級建築士事務所に家づくりネットワーク方式の家づくりを依頼したのと同じ結果が得られます。

家づくりネットワーク方式の家づくり、そのように光洋一級建築士事務所が作り上げています。

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工務店・ハウスメーカーが建て主に渡す見積書は、多くの場合、概算見積書。

あなたが工務店・ハウスメーカーから渡された見積書が概算見積書なら、第三者の専門家にその見積書をチェックしてもらうことが必須です。

第三者の見積書チェックを受けない限り、あなたにとっての適正価格ではその家を建てることはできません。

概算見積書を用いる工務店・ハウスメーカーに家づくりを依頼するのなら、第三者の専門家の見積書チェックは必須です。

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・工事原価が明らかにされていない見積書は概算見積書

・あなたの家を建てることで工務店・ハウスメーカーがどれだけの粗利益を取るのかが明らかにされていない見積書は概算見積書

・各種工事の資材費・労務費だけでなく経費の内訳が明らかにされていない見積書は概算見積書

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工事費見積り金額に含まれるお金比較1

  工務店・ハウスメーカー 家づくりネットワーク方式の家づくり
営業マン人件費・経費 含まれる ない
モデルハウス・住宅展示場償却費・維持費 含まれる ない
宣伝広告費 含まれる ない

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工事費見積り金額に含まれるお金比較2

  工務店・ハウスメーカー 家づくりネットワーク方式の家づくり
現場監督の人件費・経費 含まれる ない
現場監督の車両費 含まれる ない
監理費 含まれる 監理費として見積もりに計上
間接部門の人件費・経費 含まれる ない
間接部門の車両費 含まれる ない

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工事費見積り金額に含まれるお金比較3

  工務店・ハウスメーカー 家づくりネットワーク方式の家づくり
ロイヤリティ・上納金 含まれる ない
現場見学会・完成見学会開催経費 含まれる ない
チラシ・パンフレット制作費 含まれる ない

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工事費見積り金額に含まれるお金比較4

  工務店・ハウスメーカー 家づくりネットワーク方式の家づくり
経営陣の報酬・経費 含まれる ない
社屋償却費・家賃 含まれる ない
通信費・光熱水費 含まれる ない
福利厚生費 含まれる ない
事務費 含まれる ない

などなど。

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工務店・ハウスメーカーと家づくりネットワーク方式の家づくりの特徴比較

  工務店・ハウスメーカー 家づくりネットワーク方式の家づくり
いい家安く作れるのは
同じ家同じ条件で建てるなら安く作れるのは
なぜそれだけの工事費になるのか明らかにされるのは
どこにどれだけのお金が使われるか明らかにされるのは
専門職たちにどれだけのお金が渡るのか明らかにされるのは
第三者監理の家づくりが条件なのは
見積書に関する法律説明があるのは
工事請負契約に関する法律説明があるのは
監理者に関する法律説明があるのは
工事費の支払いタイミングに関する法律説明があるのは
坪単価表記をするのは
概算見積書を用いるのは

適正価格で家を建てたいのなら、家づくりネットワーク方式の家づくりでしょう。

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光洋一級建築士事務所の主な業務

1.個人建て主からの依頼で設計および原価見積書を作成

2.家づくりネットワーク方式の家づくりの実践

3.見積りチェック、見積書チェック

4.本当の相見積りのためのデータ作成(図面と積算書)

5.工事の監理

6.住宅調査、欠陥住宅の調査

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